Nguồn cung nghiêng mạnh về cao cấp, hạng sang
Thị trường bất động sản TP.HCM ghi nhận sự trở lại đáng chú ý của nhiều “ông lớn” địa ốc ở phân khúc hạng sang. Sau gần 8 năm gián đoạn, Đại Quang Minh tái xuất với dự án Sarene Residence & Commercial Complex tại khu đô thị Sala. Dự án có quy mô 1,6 ha, khoảng 600 căn hộ, dự kiến mở bán trong quý II. Dù chưa công bố giá chính thức, các đơn vị phân phối cho biết mức chào bán khó dưới 200 triệu đồng mỗi m2, theo mặt bằng giá hiện nay tại Thủ Thiêm.
Cũng tại khu Đông, Khang Điền và Keppel vừa khởi công phân khu cao tầng Gladia by the Waters trên trục Võ Chí Công, quy mô khoảng 600 căn, giá dự kiến trên 100 triệu đồng mỗi m2. Đây là phân khu đầu tiên trong tổng số hơn 4.000 căn hộ cao tầng thuộc tổng thể dự án hơn 30 ha của doanh nghiệp.
Sự nhập cuộc trở lại của các chủ đầu tư lớn cho thấy phân khúc hạng sang tại TP.HCM đang bước vào giai đoạn sôi động mới, với tâm điểm là khu Đông - nơi nắm giữ phần lớn nguồn cung tương lai.
Năm nay, thị trường nội thành tiếp tục lệch về phân khúc cao cấp trong bối cảnh nguồn cung trung cấp gần như vắng bóng. Nhiều dự án đồng loạt mở bán hoặc tung giai đoạn mới với mặt bằng giá phổ biến từ 130-150 triệu đồng mỗi m2, như Masteri Cosmo Central (Masterise Homes), Diamond Sky (Đại Phúc Group) hay The Prive (Đất Xanh). Một số dự án hiện hữu tại khu Đông, gồm Eaton Park (Gamuda Land) và Narra Residence (Empire City), cũng bổ sung thêm rổ hàng.
Riêng tại Thủ Thiêm, nguồn cung hạng sang tiếp tục gia tăng với Thủ Thiêm Zeit River giai đoạn 2 khoảng 300 căn; các giai đoạn tiếp theo của Sadora và Sarina khoảng 840 căn; cùng phân khu The Monarch (MU3) thuộc Empire City đã khởi công, quy mô khoảng 3.800 căn. Bên cạnh đó, các giai đoạn mới của Palm City và nhiều dự án khác dự kiến ra mắt trong nửa cuối năm với mặt bằng giá từ 200 triệu đồng mỗi m2.
Làn sóng phát triển nhà hạng sang cũng mở rộng sang các khu vực phụ cận. Tại Thuận An và Thủ Dầu Một cũ, một số dự án được thị trường đồn đoán mức giá 80-100 triệu đồng mỗi m2, cho thấy xu hướng giãn không gian phát triển phân khúc cao cấp ra ngoài khu lõi TP.HCM.
Dự án The Privé của Tập đoàn Đất Xanh.Dự báo hàng nghìn căn hộ giá trên 120 triệu đồng mỗi m2
Theo ước tính từ JLL Việt Nam, năm nay TP.HCM có khoảng 8.000 căn hộ cao cấp, hạng sang mở bán với giá phổ biến trên 120 triệu đồng mỗi m2. One Mount Group dự báo tổng nguồn cung nhà ở mới tại nội thành TP.HCM đạt khoảng 15.000 sản phẩm, trong đó gần 60% thuộc phân khúc cao cấp, giá trung bình trên 100 triệu đồng mỗi m2. Trong khi đó, CBRE Việt Nam cho biết khu lõi TP.HCM sẽ đón khoảng 10.000 căn hộ trong năm nay, với 80% là hàng cao cấp, hạng sang.
Thanh khoản tích cực trong năm 2025 được xem là nền tảng để các chủ đầu tư mạnh dạn gia tăng nguồn cung. Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng của One Mount Group, cho biết các dự án cao cấp, hạng sang có giá sơ cấp 130-150 triệu đồng mỗi m2 vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trên 70%, dù mặt bằng giá tăng khoảng 23% so với cùng kỳ.
Ở góc nhìn tương tự, bà Trang Lê, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, cho biết gần 90% rổ hàng cao cấp, hạng sang mở bán trong quý IV/2025 được tiêu thụ thành công, dù giá chào bán trung bình đã chạm ngưỡng 130 triệu đồng mỗi m2.
Theo bà Trang, bất động sản hạng sang duy trì biên độ tăng giá thứ cấp tốt nhờ lợi thế vị trí cùng hệ hạ tầng, dịch vụ hoàn chỉnh. Trong bối cảnh lực cầu gia tăng và tầng lớp trung lưu mở rộng, nguồn cung hạn chế tiếp tục giúp thanh khoản giữ nhịp tích cực. Bà cũng cho rằng nhóm khách hàng thượng lưu thường ít nhạy cảm với biến động ngắn hạn, xem bất động sản như kênh tích lũy dài hạn, ưu tiên giá trị thương hiệu và trải nghiệm sống hơn là giá theo m2.
Ở tầm dài hạn, ông Sơn Hoàng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Knight Frank Việt Nam, nhận định lực cầu phân khúc hạng sang được hậu thuẫn bởi sự mở rộng của tầng lớp thượng lưu, với số người sở hữu tài sản từ 30 triệu USD trở lên dự báo tăng gần 30% vào năm 2028. Cùng với chính sách nới lỏng sở hữu nhà cho người nước ngoài và hạ tầng ngày càng hoàn thiện, đây được xem là nền tảng tăng trưởng bền vững cho phân khúc này.
Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng cuộc đua bán hàng sắp tới sẽ khốc liệt hơn khi người mua không còn chỉ nhìn vào vị trí và hạ tầng. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, nhận định khi nguồn cung gia tăng, cạnh tranh sẽ chuyển sang tiêu chuẩn bàn giao, năng lực vận hành và khả năng giữ giá, trong bối cảnh người mua ngày càng khắt khe trong việc phân biệt dự án hạng sang thực chất và các sản phẩm chỉ “gắn mác” cao cấp.
Ông Sơn Hoàng dự đoán năm 2026 giá bán có thể tiếp tục tăng tại khu vực trung tâm, nơi nguồn cung hạn chế. Đồng thời, việc tháo gỡ pháp lý, đầu tư hạ tầng và mở rộng không gian đô thị sau sáp nhập địa giới hành chính sẽ tái định hình cơ cấu nguồn cung: khu nội thành ưu tiên sản phẩm cao cấp, còn Bình Dương cũ gánh vai trò phân khúc trung cấp, bình dân. Lực cầu vì vậy cũng phân hóa, ưu tiên các dự án có chủ đầu tư uy tín, pháp lý rõ ràng và tiến độ minh bạch.
