Không còn nhiều cơ hội cho tăng trưởng dựa trên kỳ vọng
Dư địa tăng trưởng dựa trên kỳ vọng tăng giá ngắn hạn đang thu hẹp nhanh. Trong bối cảnh chi phí vốn không còn rẻ, tín dụng được kiểm soát và mặt bằng giá đã neo cao so với tốc độ tăng thu nhập, thị trường không còn “khoảng trống” cho các chiến lược lướt sóng như giai đoạn trước.
Theo Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, nhận định bất động sản vẫn có nền tảng tích cực nhờ tốc độ đô thị hóa cao và nhu cầu nhà ở lớn. Tuy nhiên, thị trường đang đứng trước áp lực chuyển đổi mô hình tăng trưởng. Giai đoạn phát triển dựa trên kỳ vọng tăng giá đơn thuần đã đi đến giới hạn. Khi mặt bằng giá tăng nhanh trong vài năm qua, đặc biệt tại các khu vực có thông tin quy hoạch hoặc điều chỉnh địa giới hành chính, biên lợi nhuận ngắn hạn đã bị thu hẹp đáng kể. Trong khi đó, lãi suất tăng và tín dụng được kiểm soát khiến chi phí nắm giữ tài sản cao hơn, rủi ro thanh khoản gia tăng.
Một thay đổi đáng chú ý trong giai đoạn hiện nay là quá trình chuẩn hóa và minh bạch hóa thông tin pháp lý, quy hoạch và lịch sử giao dịch. Khi dữ liệu ngày càng công khai và có thể kiểm chứng, các đợt “thổi giá” dựa trên tin đồn bị thu hẹp đáng kể.
Phối ảnh dự án The Metropole Thủ Thiêm được phát triển bởi SonKim Land. Ảnh minh họaSự thay đổi này có thể khiến dòng tiền đầu cơ giảm trong ngắn hạn, nhưng lại tạo nền tảng cho thị trường tái cân bằng. Khi thông tin trở nên minh bạch, quyết định đầu tư sẽ dựa nhiều hơn vào giá trị thực và khả năng khai thác, thay vì tâm lý đám đông.
Ở góc độ hành vi, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.vn khu vực miền Nam, cho rằng việc tiếp cận tín dụng được kiểm soát chặt chẽ, chi phí vốn không còn rẻ như trước khiến nhà đầu tư cân nhắc kỹ hiệu quả khai thác thay vì chỉ chờ tăng giá. Các khảo sát gần đây cho thấy người mua ngày càng quan tâm đến uy tín chủ đầu tư, tiến độ xây dựng, pháp lý và khả năng cho thuê, thay vì kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn. Tâm lý tích lũy tài sản dài hạn đang thay thế tư duy lướt sóng. Đây là bước dịch chuyển quan trọng, đưa bất động sản trở lại đúng bản chất, một loại tài sản gắn với nhu cầu ở và khả năng tạo dòng tiền ổn định.
Ngoài ra, lo ngại về khả năng đánh thuế bất động sản trong tương lai cũng khiến nhà đầu tư thận trọng hơn với những tài sản không tạo ra dòng tiền. Trong bối cảnh mới, tài sản “để đó chờ tăng giá” sẽ phải đối mặt với chi phí cơ hội ngày càng lớn.
Hạ tầng vẫn là động lực, nhưng không còn là “đũa thần”
Triển vọng trung hạn của thị trường vẫn được đánh giá tích cực nhờ khung pháp lý dần hoàn thiện, thủ tục được tháo gỡ và hạ tầng liên vùng tiếp tục mở rộng. Các tuyến cao tốc, vành đai và trục kết nối mới tạo điều kiện giãn dân ra các đô thị vệ tinh – nơi mặt bằng giá còn “mềm” hơn khu vực trung tâm.
Tuy nhiên, hạ tầng không còn là yếu tố đủ để đảm bảo thành công của một dự án. Trong bối cảnh dòng tiền có nhiều kênh thay thế như chứng khoán, vàng hay gửi tiết kiệm, bất động sản phải cạnh tranh bằng hiệu quả khai thác thực tế và mức độ an toàn pháp lý.
Với nhà đầu tư, chiến lược phù hợp trong giai đoạn mới là kiểm soát tỷ lệ vay ở mức an toàn, ưu tiên tài sản có thể tạo dòng tiền và xác định chu kỳ nắm giữ dài hơn. Với doanh nghiệp, việc nâng chuẩn quản trị rủi ro, minh bạch thông tin và phát triển sản phẩm bám sát nhu cầu thị trường sẽ quyết định khả năng tồn tại.
Thị trường bất động sản bước vào năm 2026 với một trạng thái thận trọng hơn, chọn lọc hơn và buộc phải quay về giá trị sử dụng thực.Vì vậy, năm 2026 được xem là bước chuyển quan trọng của thị trường địa ốc khi dư địa tăng trưởng dựa trên kỳ vọng ngắn hạn dần khép lại, lợi thế sẽ thuộc về những chủ thể có năng lực tài chính vững vàng và tầm nhìn dài hạn.
Quá trình sàng lọc có thể khiến thị trường chậm lại trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn, đây là điều kiện cần để bất động sản thoát khỏi chu kỳ đầu cơ ngắn hạn và tiến tới một cấu trúc phát triển bền vững hơn – nơi nhu cầu ở thực và giá trị khai thác dài hạn giữ vai trò trung tâm.
