Thị trường bất động sản 2025 khởi sắc, chung cư dẫn sóng giá.Bước sang năm 2025, thị trường bất động sản cho thấy sự chuyển mình rõ rệt sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Nguồn cung mới tăng mạnh, giao dịch sôi động trở lại và mặt bằng giá, đặc biệt ở phân khúc căn hộ chung cư, ghi nhận mức tăng cao nhất trong vòng ba năm qua. Những tín hiệu này đang phác họa một bức tranh phục hồi tương đối toàn diện, dù vẫn tồn tại không ít điểm cần theo dõi.
Theo đánh giá của Bộ Xây dựng về tình hình quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội năm 2025, quy mô nguồn cung mới trên toàn quốc đã tăng khoảng 50% so với năm trước. Đà tăng này đưa thị trường tiến gần đến giai đoạn cao điểm năm 2018, thời kỳ được xem là “đỉnh” về số lượng dự án được triển khai. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc hàng loạt dự án được phê duyệt mới, đồng thời nhiều dự án từng đình trệ đã được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và tái khởi động.
Tính chung cả nước, hiện có 3.297 dự án bất động sản đang được triển khai với quy mô xấp xỉ 5,9 triệu căn, tổng vốn đầu tư lên tới hơn 7,4 triệu tỷ đồng. Trong cơ cấu này, nhà ở thương mại và các khu đô thị tiếp tục giữ vai trò chủ lực khi chiếm tới hơn 2.350 dự án, tương đương khoảng 5,2 triệu căn. Quy mô vốn của nhóm này đạt gần 6,74 triệu tỷ đồng, phản ánh sự tập trung mạnh mẽ của dòng vốn vào phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực và phát triển đô thị.
Điểm đáng chú ý là dù nguồn cung tăng nhanh, khả năng hấp thụ của thị trường vẫn duy trì ở mức tích cực. Tỷ lệ tiêu thụ tại nhiều dự án mới vượt 60%, thậm chí không ít dự án ghi nhận tình trạng bán hết chỉ trong thời gian ngắn. Động lực chính đến từ nhu cầu nhà ở thực vẫn ở mức cao, bên cạnh đó là dòng tiền đầu tư trung và dài hạn quay trở lại khi niềm tin thị trường dần được củng cố.
Song hành với sự hồi phục của giao dịch, giá bất động sản tiếp tục xu hướng đi lên. Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư đóng vai trò dẫn dắt khi ghi nhận mức tăng mạnh nhất kể từ năm 2022. Số liệu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, tại thời điểm cuối quý III/2025, giá bán bình quân căn hộ tại Hà Nội đã tăng hơn 96% so với năm 2019. Đà tăng tại Đà Nẵng đạt trên 72%, trong khi TP.HCM cũng ghi nhận mức tăng gần 57%.
Đáng chú ý, tại một số thời điểm ngắn ở Hà Nội, giá căn hộ còn tăng từ vài trăm triệu đồng đến cả tỷ đồng chỉ trong vòng một tháng, phản ánh rõ sự lệch pha cung - cầu tại các khu vực có hạ tầng đồng bộ và vị trí thuận lợi. Không chỉ chung cư, các phân khúc khác như đất nền, biệt thự, nhà liền kề hay nhà ở riêng lẻ cũng chứng kiến mức tăng giá đáng kể, có nơi lên tới 30% trong năm.
Tuy vậy, từ cuối quý IV/2025, thị trường bắt đầu xuất hiện dấu hiệu chững lại tại một số địa phương. Giá bán có xu hướng đi ngang thay vì tiếp tục leo thang, song chưa ghi nhận tình trạng giảm giá trên diện rộng. Các giao dịch “cắt lỗ” chỉ xuất hiện rải rác, chủ yếu ở những sản phẩm từng bị đẩy giá quá cao hoặc được mua theo tâm lý đám đông trong các đợt sốt ngắn hạn trước đó.
Trong bối cảnh phần lớn nhà đầu tư chưa chịu áp lực tài chính lớn, cùng với việc nhiều chính sách và giải pháp thúc đẩy tăng trưởng kinh tế đang được triển khai, khả năng giá bất động sản giảm sâu được đánh giá là khó xảy ra. Đặc biệt, việc đồng loạt khởi công nhiều dự án hạ tầng quy mô lớn tiếp tục tạo lực đỡ cho mặt bằng giá trong trung và dài hạn.
Về tồn kho, thống kê từ 22/34 địa phương cho thấy đến hết quý III/2025, lượng hàng tồn đạt khoảng 26.700 căn và nền đất. Trong đó, tồn kho căn hộ và nhà ở riêng lẻ tăng mạnh so với quý trước, trong khi tồn kho đất nền lại giảm sâu so với năm 2024. Theo VARS IRE, diễn biến này mang ý nghĩa tích cực, phản ánh kỳ vọng phục hồi của doanh nghiệp khi nhiều dự án được giải quyết thủ tục pháp lý và chuẩn bị tung hàng ra thị trường.
Khác với các giai đoạn trước, phần lớn lượng tồn kho hiện nay là sản phẩm đang trong quá trình xây dựng, bao gồm nhiều dự án hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện mở bán và ghi nhận kết quả giao dịch khả quan. Điều này cho thấy bức tranh tồn kho đang phản ánh sát hơn diễn biến thực tế của thị trường, đồng thời mở ra kỳ vọng về sự cải thiện thanh khoản trong thời gian tới, nhất là khi nguồn cung đất nền dự án tiếp tục sụt giảm.
