Bài toán cân đối cung cầu thị trường chung cư năm 2026

16:01 29/12/2025

Thị trường căn hộ Hà Nội và vùng phụ cận đang bước vào giai đoạn nguồn cung tăng mạnh, song đi kèm là nỗi lo “lệch pha” cung – cầu khi phần lớn sản phẩm thuộc phân khúc giá cao, vượt xa khả năng chi trả của số đông người mua ở thực.

Nguồn cung ồ ạt, giá bán ngày càng cao

Vài tháng gần đây, một tổ hợp 7 tòa chung cư tại Văn Giang (Hưng Yên) đã nhận booking hơn 2.000 căn hộ với mức giá thăm dò khoảng 60 triệu đồng/m². Đây mới chỉ là hơn 16% trong tổng quy mô khoảng 12.000 căn của dự án. Khi chính thức mở bán, giá được đẩy lên thêm 10–15 triệu đồng/m², buộc người mua phải chi tối thiểu 2,5 tỷ đồng cho căn hộ một phòng ngủ 38 m² và trên 3,4 tỷ đồng cho căn hai phòng ngủ.

Không chỉ dự án này, hàng loạt đại đô thị phía đông Hà Nội như Ocean Park 2, Ocean Park 3 hay kế hoạch phát triển 70 tòa chung cư với 35.000 căn của MIK Group đang khiến khu vực này trở thành “điểm nóng” nguồn cung mới. Một số chủ đầu tư cao cấp khác cũng dự kiến tung ra hàng chục nghìn căn hộ, với tiến độ bàn giao rơi vào giai đoạn 2026–2027.

Theo One Housing, riêng năm 2026 Hà Nội có thể đón khoảng 35.000 căn hộ mới, toàn bộ thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong khi đó, CBRE cho biết năm 2025 nguồn cung mới đã vượt 32.300 căn, và từ 2026 trở đi, thị trường có thể tiếp nhận hơn 33.000 căn mỗi năm – tương đương giai đoạn cao điểm 2015–2019.

Giá vượt xa thu nhập, rủi ro bão hòa hiện hữu

Vấn đề nằm ở chỗ, trong khi nguồn cung tăng nhanh, giá bán căn hộ cũng liên tục lập mặt bằng mới. Dữ liệu của CBRE cho thấy giá bán thứ cấp căn hộ Hà Nội cuối quý III đạt trung bình 91 triệu đồng/m², cao gấp ba lần so với 10 năm trước. Ngay cả khu vực vùng ven – nơi từng được kỳ vọng là “vùng trũng giá” – nay cũng chỉ thấp hơn trung tâm một khoảng không đáng kể.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, nhận định giá bán neo cao đã vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân, khiến thị trường đối mặt nguy cơ bão hòa. “Bên bán không muốn giảm giá, người mua e dè rủi ro, thanh khoản vì thế suy yếu”, ông Kiệt cảnh báo, đồng thời nhắc lại bài học giai đoạn 2007–2011 khi giá tăng nóng, tín dụng bị siết và thị trường gần như đóng băng.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng nhu cầu thực lớn nhất vẫn nằm ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, ba năm qua, nguồn cung chủ yếu lại là căn hộ cao cấp, giá từ 80–200 triệu đồng/m², chiếm tới 42% tổng nguồn cung tại Hà Nội trong 9 tháng đầu năm. Trong khi đó, căn hộ bình dân chỉ chiếm khoảng 3%, phần lớn là nhà ở xã hội, khiến nhà thương mại giá rẻ gần như “biến mất” khỏi thị trường.

Cần điều chỉnh để tránh lệch pha cung – cầu

Trước nguy cơ thừa cung phân khúc giá cao từ năm 2026, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường cần sớm có điều chỉnh chính sách. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, đề xuất Nhà nước không chỉ thúc đẩy nhà ở xã hội mà còn cần cơ chế khuyến khích phát triển nhà thương mại vừa túi tiền, đặc biệt hỗ trợ người trẻ mua căn nhà đầu tiên. Theo ông, nếu người mua nhà dưới 3 tỷ đồng được tiếp cận gói vay ưu đãi với lãi suất khoảng 5,9–6,1%/năm trong 20–25 năm, khả năng hấp thụ của thị trường sẽ được cải thiện rõ rệt.

Về phía cơ quan quản lý, đại diện Bộ Xây dựng cho biết đang nghiên cứu điều chỉnh quy định về tiền sử dụng đất, đồng thời hoàn thiện đề án thí điểm Trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý nhằm tăng minh bạch và hướng dòng vốn vào phân khúc phù hợp với thu nhập của đa số người dân.

Trong bối cảnh nguồn cung căn hộ cao cấp tiếp tục tăng mạnh, bài toán lớn nhất của thị trường không chỉ là “có bao nhiêu nhà”, mà là “ai có thể mua”. Nếu không sớm tái cân bằng giữa cung và cầu, nguy cơ thừa cung và thanh khoản suy giảm từ năm 2026 là kịch bản hoàn toàn có thể xảy ra.