Bảng giá đất mới tại TP HCM: Chênh lệch lớn giữa các khu vực sau sáp nhập.Từ đầu năm 2026, TP HCM chính thức áp dụng bảng giá đất lần đầu cho toàn địa bàn sau khi hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Theo nghị quyết vừa được HĐND TP HCM thông qua tại kỳ họp chiều 26/12, bảng giá mới được xây dựng trên cơ sở Luật Đất đai 2024, bám sát nguyên tắc thị trường và thay thế toàn bộ các bảng giá cũ vốn chỉ còn hiệu lực đến hết năm 2025. Bức tranh tổng thể cho thấy giá đất tăng ở hầu hết khu vực, song mức độ điều chỉnh có sự chênh lệch rõ rệt giữa các vùng.
Tại khu vực trung tâm TP HCM trước đây, giá đất ở gần như giữ nhịp ổn định. Mức điều chỉnh phổ biến dao động từ 1 đến 1,65 lần so với bảng giá ban hành năm 2024. Những tuyến đường được xem là “đất vàng” như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi tiếp tục giữ vị trí cao nhất với khoảng 687 triệu đồng mỗi m2, hầu như không thay đổi so với hiện hành. Ở chiều ngược lại, mức giá thấp nhất ghi nhận tại khu dân cư Thiềng Liềng, vào khoảng 2,3 triệu đồng mỗi m2. Nhìn chung, phần lớn các tuyến đường tại TP HCM cũ chỉ tăng nhẹ khoảng 2%, thậm chí một số loại đất sản xuất còn được điều chỉnh giảm nhằm tạo dư địa thu hút đầu tư.
Theo UBND TP HCM, việc giữ biên độ tăng vừa phải tại khu vực lõi đô thị xuất phát từ thực tế bảng giá đất những năm gần đây đã được điều chỉnh khá sát với giá thị trường. Cách làm này giúp hạn chế tác động dây chuyền đến chi phí sinh hoạt của người dân cũng như hoạt động sản xuất, kinh doanh trong khu vực trung tâm.
Trái ngược với bức tranh tương đối “đi ngang” tại TP HCM cũ, khu vực Bình Dương trước sáp nhập lại chứng kiến mức điều chỉnh mạnh nhất. Giá đất ở tại đây được điều chỉnh với hệ số từ 1 đến hơn 8 lần so với bảng giá năm 2024. Điển hình là tuyến đường ĐH.505, đoạn từ cầu Lễ Trang đến ĐH.507, nơi giá đất ở tăng từ 780.000 đồng lên 6,3 triệu đồng mỗi m2. Trên cùng tuyến, đất thương mại - dịch vụ tăng khoảng 4 lần, còn đất sản xuất, kinh doanh tăng gần 3,8 lần.
Sau điều chỉnh, mức giá đất ở cao nhất tại Bình Dương cũ đạt khoảng 89,6 triệu đồng mỗi m2, tập trung ở các trục trung tâm như Bác sĩ Yersin, Bạch Đằng. Dù vẫn thấp hơn nhiều so với khu vực trung tâm TP HCM cũ, nhưng đây là bước nhảy đáng kể so với mặt bằng giá trước đây. UBND TP HCM lý giải, bảng giá đất của Bình Dương trước sáp nhập tồn tại khoảng cách rất lớn so với giá giao dịch thực tế, có nơi chênh lệch hơn 13 lần. Việc điều chỉnh mạnh lần này nhằm tháo gỡ những vướng mắc trong công tác bồi thường và xác định nghĩa vụ tài chính.
Tại khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, giá đất ở cũng được điều chỉnh tăng, song mức độ “mềm” hơn so với Bình Dương. Hệ số tăng dao động từ khoảng 1,7 đến hơn 4 lần. Giá cao nhất lên tới gần 149,5 triệu đồng mỗi m2, tập trung tại các tuyến đường ven biển trung tâm TP Vũng Tàu, đặc biệt là trục Thùy Vân - khu vực gắn với du lịch, dịch vụ và hệ thống khách sạn, resort dày đặc. Trong khi đó, giá thấp nhất chỉ ở mức vài triệu đồng mỗi m2, chủ yếu thuộc các xã vùng xa, khu vực nông thôn hoặc nơi hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn chỉnh.
Một điểm đáng chú ý khác trong bảng giá đất lần này là việc điều chỉnh lại giá đất nông nghiệp. Ban đầu, giá đất nông nghiệp được tính theo phương pháp thu nhập, dựa trên lợi nhuận canh tác, dẫn đến mức giá rất thấp, thậm chí giảm sâu so với bảng cũ. Sau quá trình thẩm tra, UBND TP HCM đã bổ sung phương án nâng giá để bảo đảm quyền lợi người dân khi Nhà nước thu hồi đất. Theo đó, giá đất trồng cây hàng năm tại TP HCM cũ là 1,2 triệu đồng mỗi m2, tại Bình Dương cũ là 1 triệu đồng; đất trồng cây lâu năm lần lượt đạt 1,44 triệu và 1,2 triệu đồng mỗi m2.
Bảng giá đất mới được dự báo sẽ tác động đa chiều. Người dân được hưởng lợi khi mức bồi thường giải phóng mặt bằng tiệm cận giá thị trường hơn, song đồng thời phải gánh nghĩa vụ tài chính cao hơn khi làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc thực hiện các thủ tục liên quan. Với doanh nghiệp bất động sản, ảnh hưởng trực tiếp không lớn do tiền sử dụng đất trong các dự án thường được xác định theo phương pháp thặng dư. Tuy nhiên, các doanh nghiệp sản xuất, thương mại - dịch vụ thuê đất trả tiền hằng năm có thể chịu áp lực chi phí tại những khu vực giá đất tăng mạnh.
Về phía ngân sách, bảng giá mới giúp tăng nguồn thu từ đất đai nhưng cũng kéo theo chi phí bồi thường cao hơn cho các dự án đầu tư công. UBND TP HCM cho biết, trong những năm tới, bảng giá đất sẽ tiếp tục được rà soát, điều chỉnh hằng năm để theo sát diễn biến của thị trường.
