Dự án Thuận An 1 của Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt.Theo các báo cáo nghiên cứu thị trường, hoạt động M&A bất động sản tại Việt Nam trong năm 2025 chưa ghi nhận sự bùng nổ mạnh mẽ như kỳ vọng, dù nhu cầu giao dịch hiện hữu vẫn ở mức cao. Phần lớn các thương vụ đang ở trạng thái đàm phán kéo dài, cho thấy khoảng cách đáng kể giữa kỳ vọng của bên bán và mức định giá thận trọng từ phía nhà đầu tư.
Một điểm đáng chú ý là cán cân trên thị trường M&A đang dần nghiêng về phía người mua. Tuy nhiên, việc chốt giao dịch vẫn phụ thuộc lớn vào tiến độ hoàn thiện pháp lý dự án, cấu trúc tài chính và khả năng tạo dòng tiền trong trung và dài hạn. Theo ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, thị trường hiện nay mang lại nhiều cơ hội, nhưng chỉ phù hợp với những nhà đầu tư có chiến lược dài hơi và kỷ luật cao trong thẩm định.
Trong bức tranh chung, doanh nghiệp bất động sản trong nước nổi lên là lực lượng mua chủ đạo, đặc biệt ở các thương vụ có giá trị trên 100 triệu USD. Nhiều doanh nghiệp Việt đang tận dụng giai đoạn thị trường điều chỉnh để mở rộng quỹ đất, mua lại dự án phù hợp với định hướng phát triển, đồng thời tái cấu trúc danh mục đầu tư nhằm cải thiện bảng cân đối kế toán.
Ở chiều ngược lại, nhà đầu tư nước ngoài vẫn duy trì sự hiện diện thông qua các thương vụ mang tính chiến lược, tập trung vào dự án quy mô lớn, có pháp lý rõ ràng và tiềm năng phát triển dài hạn. Thị trường ghi nhận các giao dịch tiêu biểu như Gamuda Land mở rộng hoạt động tại Hải Phòng hay CapitaLand thực hiện thương vụ mua lại dự án từ Vinhomes.
Song song với M&A, làn sóng tái cấu trúc doanh nghiệp đang diễn ra mạnh mẽ trong ngành bất động sản. Nhiều chủ đầu tư đẩy nhanh tiến trình thoái vốn khỏi các tài sản không cốt lõi, sắp xếp lại danh mục dự án và tìm kiếm đối tác chiến lược để tăng tính linh hoạt về dòng tiền. Một số doanh nghiệp lớn như Vincom Retail, Sunshine Group, Phát Đạt hay Sơn Kim Land đã tham gia hoặc được nhắc tới trong các thương vụ đáng chú ý thời gian qua.
Ở góc độ thị trường nhà ở, các số liệu quý IV/2025 cho thấy dấu hiệu phục hồi rõ nét sau giai đoạn trầm lắng kéo dài gần ba năm. Tại TP. HCM, nguồn cung căn hộ mới tăng ở mức thận trọng, với tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 65 - 75%. Trong khi đó, Hà Nội ghi nhận hơn 10.000 căn hộ mới được mở bán, tỷ lệ tiêu thụ dao động từ 70 - 80%.
Tại thị trường Đà Nẵng, giá bán sơ cấp căn hộ tiếp tục duy trì ở mức cao, khoảng 3.020 - 3.770 USD/m², khiến tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 35 - 40%, tập trung chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp. Sự chênh lệch này cho thấy thị trường đang phân hóa rõ nét theo khu vực và phân khúc sản phẩm.
Dự báo sang năm 2026, nguồn cung căn hộ mới tại các đô thị lớn sẽ tiếp tục gia tăng, với khoảng 15.000 căn tại TP.HCM, 10.000 căn tại Hà Nội và 4.000 căn tại Đà Nẵng. Cùng với đó, giá bán sơ cấp được dự báo tăng 20 - 25% tại TP.HCM và Hà Nội, trong khi Đà Nẵng ghi nhận mức tăng 10 - 15%.
Ngoài yếu tố cung - cầu, việc các địa phương áp dụng bảng giá đất mới từ năm 2026, kèm hệ số điều chỉnh, được dự báo sẽ tác động trực tiếp đến chi phí đầu vào và mặt bằng giá bất động sản. Trong bối cảnh này, dòng vốn đầu tư dài hạn có xu hướng dịch chuyển mạnh về các đô thị vệ tinh, nơi còn dư địa tăng trưởng lớn, hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện và nhu cầu ở thực được đánh giá cao.
