“Sóng vệ tinh” - xu thế tất yếu
Chiều ngày 18/9 tại TP.HCM, Diễn đàn Bất động sản Nhà ở 2025 với chủ đề “Sóng vệ tinh” được tổ chức dưới sự chỉ đạo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, quy tụ khoảng 500 đại biểu, bao gồm lãnh đạo Bộ Xây dựng, chuyên gia kinh tế - quy hoạch, lãnh đạo các doanh nghiệp bất động sản và đông đảo cơ quan truyền thông.
Diễn đàn Bất động sản Nhà ở 2025 với chủ đề "Sóng vệ tinh" diễn ra ngày 18/9, tại TP.HCM.
Theo dữ liệu DKRA, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM và vùng phụ cận đạt khoảng 28.114 căn, tăng 58% so với cùng kỳ năm trước; lượng giao dịch thành công khoảng 20.029 căn, gấp 3,1 lần so với 8 tháng đầu năm 2024, đưa tỷ lệ hấp thụ lên mức 71%. Nguồn cung gia tăng tập trung ở các dự án mới, giúp cải thiện thanh khoản toàn thị trường. Nhận thấy, bức tranh thị trường ở nhà 8 tháng đầu năm 2025 nhận được nhiều tín hiệu khởi sắc sau giai đoạn trầm lắng.
Phát biểu tại Diễn đàn, TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang ở một giai đoạn bản lề, vừa đối diện nhiều thách thức vừa mở ra nhiều cơ hội, chủ đề “Sóng vệ tinh” được lựa chọn là hết sức thiết thực. Bởi xu hướng dịch chuyển dân cư ra các đô thị vệ tinh đang ngày càng rõ nét, không chỉ ở Hà Nội, TP.HCM mà còn tại các vùng kinh tế trọng điểm khác như, điển hình như Long An.
““Sóng vệ tinh” là xu thế tất yếu trong giai đoạn 2025 - 2030, nếu chúng ta đi đúng quỹ đạo với chính sách minh bạch, quy hoạch đồng bộ, cơ chế khuyến khích nhà ở nhu cầu thật, thì bất động sản không chỉ phục vụ an cư mà còn trở thành nền tảng cho phát triển kinh tế bền vững.”, TS Nguyễn Văn Khôi nhận định.
TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.
Với công tác quy hoạch, các chuyên gia cũng đề xuất, quy hoạch vùng đô thị TP.HCM cần có tầm nhìn dài hạn (2030-2050) với mô hình đa trung tâm. Thay vì tập trung mọi nguồn lực vào lõi trung tâm, thành phố phát triển các đô thị vệ tinh ở vành đai, mỗi nơi đảm nhận một số chức năng chuyên biệt (công nghiệp, dịch vụ, giáo dục - đào tạo, đô thị thông minh…).
Mạng lưới đô thị đa cực này được kết nối chặt chẽ bằng hệ thống giao thông liên vùng hiện đại (đường vành đai, cao tốc, đường sắt đô thị), bảo đảm việc di chuyển thuận tiện giữa trung tâm và các vệ tinh. Đặc biệt, quy hoạch nhấn mạnh tiêu chí “đô thị vệ tinh ở được” - tức là các thành phố vệ tinh phải thực sự đáng sống và thu hút dân cư chuyển đến lâu dài.
Hơn nữa, mỗi đô thị vệ tinh cần được đầu tư đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, gắn với các tiện ích thiết yếu như y tế, giáo dục, việc làm. Khi người dân tìm thấy công ăn việc làm ổn định, trường học và bệnh viện chất lượng ngay tại đô thị vệ tinh, họ mới sẵn sàng “an cư lạc nghiệp”, thay vì dồn về trung tâm. Đây được coi là chìa khóa để các đô thị vệ tinh phát huy vai trò, giúp giảm áp lực cho đô thị lõi và tạo động lực phát triển cân bằng, bền vững cho toàn vùng đô thị.
Để làn sóng vệ tinh phát triển đúng hướng, các chuyên gia cho rằng cần có những giải pháp quyết liệt và đồng bộ. Theo đó, chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh, các doanh nghiệp bất động sản cần tự tái cấu trúc, kiểm soát rủi ro dòng tiền và tránh đầu tư dàn trải.
TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế.
Về phía chính sách, yêu cầu cấp bách là phải có giải pháp ổn định và từng bước giảm mặt bằng giá bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở như căn hộ chung cư.
Bên cạnh đó, TS. Cấn Văn Lực đã đề xuất các giải pháp lớn, trong đó nhấn mạnh việc đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường thông qua các kênh như trái phiếu doanh nghiệp, Quỹ Nhà ở quốc gia và quỹ tín thác bất động sản (REITs). Cùng với đó, việc xây dựng lộ trình hợp lý cho việc đánh thuế bất động sản và đẩy nhanh xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai minh bạch là vô cùng quan trọng.
Đáng chú ý, tại diễn đàn, chuyên gia kinh tế Tiến sĩ Cấn Văn Lực, đã công bố một con số đáng suy ngẫm. Đó là một công chức tại Việt Nam hiện cần tới gần 26 năm làm việc liên tục mới có thể mua được một căn hộ chung cư. Thống kê này đã phản ánh một cách chân thực nhất thực trạng nhức nhối của thị trường: giá nhà đất đang bỏ xa thu nhập của đại đa số người dân, tạo ra một cuộc khủng hoảng thầm lặng về an cư. Cho thấy, sức ép từ giá nhà ở khu vực trung tâm quá cao cũng chính là động lực lớn nhất thúc đẩy làn sóng dịch chuyển dân cư ra khỏi lõi đô thị.
Phát triển nhà ở đáp ứng nhu cầu thực
Phát biểu tại diễn đàn, TS. Tô Đình Tuân - Tổng Biên tập Báo Người Lao Động nhấn mạnh, đô thị vệ tinh chỉ có thể trở thành làn sóng thật sự khi gắn với nhu cầu ở thật, khi người dân tìm thấy nơi an cư, chứ không phải chỉ là sản phẩm để đầu cơ.
TS. Tô Đình Tuân - Tổng Biên tập Báo Người Lao Động.
Tại diễn đàn, các chuyên gia đã phân tích, nhận diện “chân dung” người mua nhà. Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group cho biết, khảo sát cho thấy, độ tuổi từ 25 đến 44 tuổi là đối tượng khách hàng chủ lực của thị trường bất động sản nhà ở, chiếm tới 73% tổng số người mua nhà để ở.
Trong những năm qua, các dự án đô thị vệ tinh quanh TP.HCM, Hà Nội và nhiều đô thị lớn khác phát triển mạnh mẽ. Đô thị vệ tinh từng được kỳ vọng sẽ giảm tải cho trung tâm, mở rộng không gian sống, đem lại cơ hội an cư cho đông đảo người dân. Tuy nhiên, thực tế triển khai chưa như mong đợi.
Với xu hướng tiêu dùng, người mua ngày càng chú trọng sản phẩm vừa túi tiền và phục vụ nhu cầu ở thực, như diện tích vừa và nhỏ, thiết kế tối ưu công năng sử dụng. Người mua ưu tiên những dự án đảm bảo pháp lý và có hỗ trợ tài chính tốt (dễ vay ngân hàng) để giảm thiểu rủi ro.
Thị trường Bất động sản TP.HCM cần chuyển hướng sang phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu ở thực. (Ảnh minh hoạ)
Chính vì vậy, nhằm đáp ứng xu hướng mua nhà nhằm mục đích ở thực, đặc biệt đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn của gia đình trẻ, các chuyên gia cho rằng, chủ đầu tư cần đa dạng phân khúc nhà ở, tăng tỷ trọng phân khúc nhà ở có diện tích vừa và nhỏ, vừa túi tiền, linh động phương thức thanh toán, đa dạng các khoản vay để người thu nhập trung bình dễ dàng tiếp cận.
Với người dân, khát vọng có một mái ấm ổn định luôn là mong muốn hàng đầu. Nhà ở không chỉ là tài sản vật chất, mà còn là nền tảng an sinh, là điểm tựa để mỗi người yên tâm lao động, cống hiến. Vì vậy, bất động sản nhà ở không đơn thuần là một lĩnh vực kinh doanh, mà còn mang tính xã hội sâu sắc, gắn liền với sự phát triển bền vững của đất nước.
