Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên Cứu S22M Savills TP. Hồ Chí Minh.Mới đây, Bộ Xây dựng lấy ý kiến đối với dự thảo Nghị quyết về kiểm soát, kiềm chế đà tăng giá bất động sản, trong đó kiến nghị siết hạn mức cho vay với người mua nhà thứ hai trở đi, nhằm hạn chế đầu cơ và góp phần ổn định thị trường.
Theo dự thảo, các tổ chức tín dụng chỉ được cho vay tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán đối với người mua căn nhà thứ hai, và không quá 30% với căn nhà thứ ba trở lên, ngoại trừ trường hợp mua nhà ở xã hội.
Quan điểm về vấn đề này, bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên Cứu S22M Savills TP. Hồ Chí Minh cho rằng, biện pháp hạn chế cho vay từ căn nhà thứ hai trở đi có thể góp phần giảm hoạt động đầu cơ, song đồng thời cũng làm giảm dòng vốn của các nhà đầu tư dài hạn và ảnh hưởng đến thanh khoản chung của thị trường.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản TP.Hồ Chí Minh và cả nước đang đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung kéo dài, việc thắt chặt tín dụng có thể khiến thị trường trở nên trầm lắng hơn.
Theo chuyên gia Savills, nếu nhìn vào nguyên nhân cốt lõi, giá nhà tăng cao trong thời gian qua không chủ yếu do đầu cơ, mà xuất phát từ sự thiếu hụt nguồn cung, vướng mắc pháp lý, chi phí đất và chi phí phát triển dự án tăng cao. Do đó, chủ đầu tư thường tập trung vào phân khúc trung và cao cấp để tối ưu hóa lợi nhuận, dẫn đến lệch pha cung - cầu.
Người mua chủ lực trên thị trường hiện nay vẫn là nhóm có nhu cầu ở thực hoặc đầu tư dài hạn, chứ không hoàn toàn đến từ hoạt động đầu cơ ngắn hạn. Vì vậy, thay vì siết chặt bằng công cụ tín dụng, chính sách cần tập trung vào giải quyết tận gốc vấn đề cung - cầu thông qua hai hướng chính:
Thứ nhất, khơi thông nguồn cung: Cải cách thủ tục phê duyệt dự án, đẩy nhanh tiến độ triển khai, tháo gỡ vướng mắc đối với các dự án đang bị đình trệ thông qua cơ chế đặc thù. Khi nguồn cung được bổ sung và đa dạng hơn, đặc biệt ở phân khúc vừa túi tiền, giá nhà sẽ dần ổn định.
Thứ hai, tăng cường sức cầu: Thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, cải thiện thu nhập của người dân, đặc biệt là nhóm trung bình và thu nhập thấp. Mục tiêu là tốc độ tăng thu nhập phải ngang hoặc cao hơn tốc độ tăng giá nhà, giúp người dân có khả năng chi trả tốt hơn. Song song, cần phát triển quỹ nhà ở xã hội và mở rộng kênh tín dụng ưu đãi hỗ trợ nhóm yếu thế.
Hai nhóm chính sách này, nếu được thực hiện đồng bộ, sẽ góp phần giải quyết tận gốc những bất cân đối của thị trường và hướng tới sự phát triển ổn định, bền vững.
Theo chuyên gia Savills, người mua chủ lực trên thị trường hiện nay vẫn là nhóm có nhu cầu ở thực hoặc đầu tư dài hạn, chứ không hoàn toàn đến từ hoạt động đầu cơ ngắn hạn. (Ảnh Hạ Vy)Trước đó, một số chuyên gia trong ngành cũng bày tỏ quan điểm về việc “siết” cho vay mua nhà thứ 2 trở lên. Hầu hết chuyên gia cho rằng, điều này không giải quyết gốc rễ vấn đề về hạ nhiệt giá nhà. Theo đó, biện pháp siết tín dụng mà Bộ Xây dựng đề xuất là chưa phù hợp, có thể làm giảm thanh khoản thị trường.
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho rằng, việc hạn chế cho vay với người mua nhà thứ 2, thứ 3 của Bộ Xây dựng nhằm hạn chế đầu cơ bất động sản, giúp kìm giá nhà nhưng cũng có thể gây ra những hệ lụy tiêu cực đối với đà hồi phục của thị trường.
Theo ông Quang, dù giá bất động sản có xu hướng tăng nhưng không đồng đều, mà tập trung chủ yếu vào một số phân khúc và khu vực cụ thể như các khu vực có dự án mới, khu vực đấu giá, phân khúc căn hộ và thậm chí có việc "làm giá". Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư bất động sản vẫn đang gặp khó, đặc biệt là những người nắm giữ nhà phố và đất nền do thị trường vẫn chưa phục hồi.
Trong thực tế, các nhà đầu tư đang chiếm tỉ lệ rất lớn tại các dự án mới, khoảng 60 - 70% trở lên nên việc siết tín dụng sẽ ngay lập tức ảnh hưởng đến thanh khoản của các dự án mới, kéo tâm lý thị trường đi xuống. Và khi tâm lý thị trường đi xuống, các chủ đầu tư cũng sẽ ít tham gia thị trường hơn, dẫn đến nguy cơ nguồn cung sản phẩm nhà ở thực cũng giảm.
"Do đó, vấn đề quan trọng là phải tạo ra nguồn cung cung thực đáp ứng cho nhu cầu của người có thu nhập trung bình - thấp thay vì can thiệp bằng giải pháp hành chính", ông Quang nhấn mạnh.
Theo các chuyên gia, Bộ Xây dựng cần cân nhắc kỹ để không đưa ra các đề xuất. Nhà nước phải gỡ vướng pháp lý để các doanh nghiệp có thể triển khai dự án nhanh hơn, bổ sung nguồn cung cho thị trường.
Đặc biệt, Nhà nước có thể thông qua các chính sách cụ thể để giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp, thay vì siết dòng vốn đầu ra. Một trong những yếu tố quyết định là tiền sử dụng đất, hiện chiếm tỷ trọng rất lớn trong giá thành nhà ở.
