Nhiều “điểm nghẽn” không dễ gỡ để phát triển nhà ở xã hội

Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội chưa đạt kỳ vọng

Phát triển NƠXH là chủ trương, chính sách lớn của Đảng, Nhà nước nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho người thu nhập thấp, đồng thời góp phần tăng đầu tư, tiêu dùng, đảm bảo an sinh, tiến bộ và công bằng xã hội. Quyết định 388/QĐ-TTg ngày 3/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030".

Tuy nhiên, theo số liệu của Bộ Xây dựng, từ năm 2021 đến nay, cả nước mới có 657 dự án NƠXH được triển khai; số lượng căn hoàn thành mới chỉ đạt 15,6% mục tiêu đến năm 2025. Chính phủ cũng đã dành gói 120 nghìn tỷ đồng để hỗ trợ chính sách NƠXH, nhưng tiến độ giải ngân còn rất chậm.

Tại Hội thảo "Đầu tư phát triển nhà ở xã hội: Bối cảnh mới, cơ hội mới" do Tạp chí Nhà đầu tư tổ chứcT ngày 27/5, bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, kết quả thực hiện theo Đề án 1 triệu căn NƠXH vừa qua chưa đạt kỳ vọng, do nhiều guyên nhân.

"Một là tổ chức thực hiện, hiện tại Bộ Xây dựng đã tiếp tục phối hợp với các địa phương và doanh nghiệp để tháo gỡ tối đa. Ngoài ra, có các vướng mắc về thể chế, doanh nghiệp triển khai NƠXH còn khó khăn và phức tạp hơn so với dự án nhà ở thương mại; Hai là trình tự thủ tục đầu tư xây dựng NOXH còn phức tạp, mất nhiều thời gian; Ba là, các chính sách ưu đã và hỗ trợ thì doanh nghiệp khó tiếp cận; Bốn là, đã có chính sách ưu đãi cho các chủ đầu tư phát triển NƠXH song quỹ nhà ở cho thuê chưa phát triển", bà Hạnh cho biết.

Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, trong dự thảo Nghị quyết của Quốc hội có tính toán đến các chính sách đặc thù liên quan hình thành Quỹ nhà ở quốc gia. Quỹ nhà ở này ban đầu trình lên dành để cho thuê và cho thuê, mua, song theo tiếp thu ý kiến chỉ đạo của Tổng Bí thư và thảo luận tại hội trường của các Đại biểu quốc hội, chúng tôi hướng đến quỹ NOXH do quỹ Nhà ở Quốc gia tạo lập ra và đầu tư xây dựng và chỉ nhắm đến một đối tượng cho thuê.

"Đây là phiên bản mới nhất Chính phủ gửi sang Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Ngoài ra, có sự đóng góp nguồn lực của Ngân sách Nhà nước và tổ chức, cá nhân liên quan trong việc tạo nguồn lực quỹ này. Quỹ này sẽ là chính sách an sinh xã hội với mong muốn doanh nghiệp, cộng đồng đầu tư, cá nhân liên quan chung tay tạo quỹ NOXH ổn định", bà Hạnh nhấn mạnh.

Tháo gỡ vướng mắc pháp lý, quy hoạch, quỹ đất, định giá đất

Tại Hội thảo, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, một số địa phương cấp tỉnh chưa ban hành cơ chế, chính sách hỗ trợ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn như bố trí ngân sách địa phương để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch cho nhà đầu tư; hỗ trợ nguồn vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiết yếu của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Do đó, tiến độ chậm. Nếu không bố trí nguồn vốn cho hạ tầng sẽ dẫn đến chi phí giá thành tăng cao, người thu nhập thấp không có thể có điều kiện mua được nhà.

Mặt khác, Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP đã giao quyền cho địa phương trong việc tạo quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội gồm: Quỹ đất nhà ở xã hội trong phạm vi dự án nhà ở thương mại là 20%; hoặc hình thức 2 bố trí quỹ đất nhà ở xã hội thay thế ở vị trí khác; hoặc hình thức 3 là đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất tại thời điểm đã hoàn thành hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định 3 hình thức đó, nhưng không làm rõ điều kiện áp dụng của từng hình thức dẫn đến địa phương lúng túng, nên đã buộc chủ đầu tư phải dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội… gây khó khăn cho chủ đầu tư.

Quỹ đất tập trung để xây dựng nhà ở xã hội chưa quan tâm đến việc điều tra, xác định nhu cầu thực về nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền của đại đa số dân cư có nhu cầu ở thực. Đồng thời, việc bố trí quỹ đất tập trung tại một số địa phương còn xa trung tâm, chưa thuận tiện về giao thông, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Với người mua, thuê nhà ở xã hội, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đánh giá có nhiều “điểm nghẽn” không dễ vượt qua. Trong đó, Chính phủ đã có các chính sách về các gói vay ưu đãi cho người mua nhà ở xã hội; tuy nhiên thực tế người mua, thuê nhà ở xã hội đang khó tiếp cận các gói vay ưu đãi này. Mức lãi suất cho vay cao và thời hạn vay ngắn, trong khi đó nếu tính với mức thu nhập người dân và giá nhà ở xã hội như hiện nay thì cũng phải 23 - 25 năm mới trả được tiền vay.

Đề cập đến một số giải pháp, TS Nguyễn Văn Khôi đề xuất: Địa phương xác định nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở hợp với thu nhập người dân có nhu cầu ở thực; lập kế hoạch phát triển với các chỉ tiêu cụ thể, tiến độ đáp ứng hàng năm, 5 năm và coi đây là chỉ tiêu quan trọng về chính sách an sinh xã hội trong kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; Quy hoạch đất và tạo lập mặt bằng sạch cho dự án nhà ở xã hội phải được ưu tiên trong các nhiệm vụ của địa phương, thông qua chỉ tiêu và dự án cụ thể hàng năm; địa phương ban hành cơ chế chính sách ưu đãi phù hợp để thu hút nhà đầu tư đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và người dân tiếp cận được, mua nhà ở xã hội.

TS. Nguyễn Văn Khôi cũng đề nghị Chính phủ chỉ đạo, giao Bộ Xây dựng chủ trì có các phương án, giải pháp cụ thể để ổn định, giảm mặt bằng giá bất động sản với các vấn đề chính như: Tháo gỡ vướng mắc pháp lý, quy hoạch, quỹ đất, định giá đất, chuyển nhượng dự án bất động sản, cho phép chuyển đổi nhà ở thương mại, nhà ở tái định cư thành nhà ở xã hội nhằm góp phần giảm chênh lệch phân khúc nhà ở và tăng nguồn cung nhà ở xã hội; dịnh hướng để phát triển cân bằng các phân khúc thị trường bất động sản, chú trọng phát triển phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở phù hợp thu nhập người dân nhu cầu ở thực, nhà ở cho người lao động trẻ dưới 35 tuổi.

Đồng thời đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản, để nhanh chóng đáp ứng đưa sản phẩm vào sử dụng, tăng thu nguồn ngân sách nhà nước và địa phương; tạo lập nguồn vốn lãi suất thấp, đa dạng nguồn vốn thông qua thành lập Quỹ phát triển nhà ở (ưu tiên nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp và cho người dưới 35 tuổi…) từ quỹ đến từ ngân sách nhà nước, trái phiếu Chính phủ, vốn góp của địa phương, của một số tổ chức tài chính, của quỹ đầu tư trong và ngoài nước… Cải cách thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng nhà ở xã hội: Hoàn thành thủ tục dưới 12 tháng. Đề nghị chỉ định chủ đầu tư; chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội…./.