Thu hồi đất cần thời hạn rõ ràng cho giao dịch.Trong quá trình hoàn thiện dự thảo Nghị định hướng dẫn Nghị quyết 254 của Quốc hội về cơ chế tháo gỡ vướng mắc khi thi hành Luật Đất đai, vấn đề bảo đảm quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất tiếp tục được đặt ra như một yêu cầu then chốt. Tại cuộc họp ngày 26/12, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh cần có quy định rõ ràng về thời hạn tạm dừng giao dịch sau khi có thông báo thu hồi đất, nhằm tránh tình trạng “quy hoạch treo” kéo dài, gây thiệt thòi cho người dân.
Theo Nghị quyết 254, Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi đất đối với các dự án khi chủ đầu tư đã đạt được thỏa thuận trên 75% diện tích và số người có đất trong khu vực dự án. Tuy nhiên, trên thực tế, sau khi thông báo thu hồi được ban hành, nhiều khu đất rơi vào trạng thái “đóng băng” giao dịch trong thời gian dài, trong khi việc thu hồi lại chậm triển khai. Điều này khiến quyền chuyển nhượng, thế chấp hay khai thác tài sản của người dân bị hạn chế mà không có mốc thời gian cụ thể.
Từ thực tế đó, Phó Thủ tướng gợi mở hướng tiếp cận mới: cần xác lập một khoảng thời gian nhất định mà trong đó các giao dịch bị tạm dừng để phục vụ công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Hết thời hạn này, nếu Nhà nước không thực hiện thu hồi đất, người dân phải được khôi phục đầy đủ quyền giao dịch như bình thường. Cách làm này vừa bảo đảm yêu cầu quản lý, vừa tránh kéo dài tình trạng bất định pháp lý.
Song song với giao dịch, các chính sách bồi thường, hỗ trợ cũng được yêu cầu xây dựng theo hướng công bằng, đặc biệt đối với những trường hợp sử dụng đất ổn định trước ngày 1/7/2014. Dự thảo Nghị định hiện hành đã cụ thể hóa nguyên tắc này khi cho phép hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định trước mốc thời gian nêu trên được bồi thường mà không cần xem xét yếu tố quy hoạch. Đồng thời, quyền chuyển nhượng sau thông báo thu hồi cũng được thừa nhận, nhưng người nhận chuyển nhượng chỉ được hưởng mức bồi thường tương ứng với người chuyển nhượng, nhằm ngăn chặn việc lợi dụng chính sách tái định cư.
Ở chiều ngược lại, các trường hợp vi phạm pháp luật đất đai vẫn bị loại trừ khỏi diện bồi thường. Cụ thể, đất lấn chiếm trụ sở cơ quan, công trình công cộng trước ngày 1/7/2014 hoặc đất được Nhà nước giao quản lý sau ngày 1/7/2024 sẽ không được xem xét hỗ trợ.
Góp ý từ địa phương cho thấy sự đồng thuận cao nhưng cũng đặt ra những vấn đề cần làm rõ. Phó Chủ tịch UBND TP HCM Bùi Minh Thạnh cho rằng thời điểm xác định hộ gia đình là người sử dụng đất cần được “chốt” ngay khi ban hành thông báo thu hồi, nhằm ngăn tình trạng tách hộ, chuyển khẩu để trục lợi chính sách. Trong khi đó, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hóa Cao Văn Cường đề nghị làm rõ cách hiểu tỷ lệ 75% diện tích đất thỏa thuận, theo hướng chỉ tính phần diện tích nhà đầu tư phải thương lượng, không bao gồm đất công do Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án.
Không chỉ dừng ở nội dung thu hồi và bồi thường, dự thảo Nghị định còn mở rộng sang các vấn đề liên quan hợp đồng BT. Theo Cục trưởng Quản lý đất đai Đào Trung Chính, các quy định mới sẽ làm rõ căn cứ pháp lý cho việc thu hồi, giao hoặc cho thuê đất để thanh toán dự án BT, qua đó giảm rủi ro tranh chấp.
Kết luận cuộc họp, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu toàn bộ hệ thống quy định phải bảo đảm tính minh bạch, không chồng chéo, nhất quán giữa đấu giá, đấu thầu và phân cấp quản lý đất đai. Với các dự án BT, việc xác định quỹ đất thanh toán và thời điểm tính giá phải bám sát hợp đồng đã ký, tránh bổ sung các giấy tờ hành chính không có giá trị pháp lý rõ ràng. Đặc biệt, các cơ chế mới không được áp dụng hồi tố và chỉ có hiệu lực với các trường hợp phát sinh từ ngày 1/7/2025, nhằm tháo gỡ cho địa phương nhưng không tạo thêm rủi ro pháp lý.
Liên quan đến định giá đất và cho thuê đất, lãnh đạo Chính phủ lưu ý cần thận trọng khi áp dụng bảng giá và hệ số điều chỉnh, đồng thời tôn trọng quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất của doanh nghiệp theo đúng tinh thần Luật Đất đai. Những điều chỉnh này, nếu được thiết kế chặt chẽ, được kỳ vọng sẽ tạo hành lang pháp lý minh bạch, cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.
