Phía Nam tăng tốc, bất động sản công nghiệp bước vào vòng cạnh tranh mới.Năm 2026 được xem là cột mốc quan trọng đối với bất động sản công nghiệp Việt Nam khi thị trường chuyển mình từ cuộc đua về giá thuê sang cạnh tranh bằng chất lượng hạ tầng và khả năng đáp ứng các ngành công nghệ cao. Sau giai đoạn điều chỉnh bởi biến động thương mại toàn cầu, bức tranh đang dần ổn định trở lại, song mức độ phân hóa giữa các dự án ngày càng rõ nét.
Nếu như trước đây quỹ đất rộng và chi phí thấp là lợi thế chính, thì hiện nay hạ tầng giao thông, nguồn điện ổn định, tiêu chuẩn kỹ thuật và khả năng tích hợp chuỗi cung ứng mới là yếu tố quyết định. Theo Savills Việt Nam, nhu cầu kho bãi không còn chỉ xuất phát từ hoạt động sản xuất truyền thống mà tăng mạnh từ thương mại điện tử và hệ thống bán lẻ hiện đại. Quy mô thị trường thương mại điện tử Việt Nam dự kiến đạt 26 - 28 tỷ USD trong năm 2025, với số lượng người bán và giá trị giao dịch tiếp tục mở rộng nhanh chóng.
Sự phát triển này buộc doanh nghiệp phải đầu tư vào các trung tâm hoàn tất đơn hàng, kho tích hợp công nghệ và hệ thống giao nhận tốc độ cao. Khu vực phía Nam, nơi tập trung thị trường tiêu dùng lớn nhất cả nước, vì vậy trở thành tâm điểm của làn sóng phát triển logistics hiện đại. Những khu công nghiệp gần TP.HCM và các trục giao thông chiến lược được ưu tiên lựa chọn để rút ngắn thời gian giao hàng, tối ưu chi phí vận hành. Trái lại, các dự án ở xa trung tâm hoặc thiếu kết nối đang dần hụt hơi trong cuộc cạnh tranh thu hút khách thuê.
Bên cạnh logistics, dòng vốn đổ vào các lĩnh vực bán dẫn, điện tử và xe điện đang tái định hình toàn bộ tiêu chuẩn thị trường. Giai đoạn 2023 - 2025, Việt Nam ghi nhận khoảng 11,6 tỷ USD vốn đầu tư mới vào ngành bán dẫn và điện tử giá trị cao, kéo theo nhu cầu lớn đối với nhà xưởng kỹ thuật cao và quỹ đất quy mô lớn. Song song, thị trường xe điện đạt quy mô khoảng 3,2 tỷ USD vào năm 2025; riêng nửa đầu năm, xe điện chạy pin đã chiếm tới 42% doanh số xe mới, cho thấy chuỗi cung ứng linh kiện, pin và điện tử đang tăng tốc mở rộng.
Đặc thù của các ngành công nghệ cao là yêu cầu khắt khe về hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, nguồn điện tin cậy và khả năng vận hành liên tục trong môi trường kiểm soát nghiêm ngặt. Điều này khiến nhiều khu công nghiệp phát triển theo mô hình đa ngành truyền thống gặp khó khi tiếp cận nhóm khách thuê mới. Ngược lại, các dự án được đầu tư bài bản, có định hướng chuyên biệt theo ngành đang nắm bắt cơ hội lớn.
Một động lực khác thúc đẩy sự thay đổi là sự gia tăng nhanh của các trung tâm dữ liệu. Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, nhận định Việt Nam đang ở giai đoạn chuyển đổi quan trọng khi lợi thế cạnh tranh dần dịch chuyển sang khả năng đáp ứng tiêu chuẩn quốc tế. Đến năm 2025, cả nước có 41 trung tâm dữ liệu với tổng công suất hơn 524 MW và dự kiến đạt gần 950 MW vào năm 2030.
Khu vực phía Nam, đặc biệt quanh TP. HCM, được đánh giá có nhiều tiềm năng nhờ nhu cầu sử dụng dữ liệu lớn, hạ tầng viễn thông phát triển và khả năng kết nối quốc tế thuận lợi. Tuy nhiên, trung tâm dữ liệu đòi hỏi tiêu chuẩn cao về nguồn điện, hệ thống làm mát và khả năng mở rộng, nên chỉ một số khu công nghiệp đáp ứng đủ điều kiện tham gia phân khúc này. Theo ông John Campbell, Giám đốc Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp của Savills Việt Nam, sự xuất hiện của loại hình này đang làm gia tăng mức độ phân hóa, khi không phải dự án nào cũng đủ nền tảng kỹ thuật để đón đầu.
Trong bối cảnh hạ tầng giao thông và logistics phía Nam dự kiến được cải thiện mạnh từ năm 2026, cùng làn sóng đầu tư vào công nghệ cao và kinh tế số, bất động sản công nghiệp khu vực này được kỳ vọng tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường. Tuy vậy, chu kỳ tăng trưởng mới sẽ không còn dựa vào quy mô quỹ đất mà phụ thuộc vào chất lượng phát triển. Những khu công nghiệp nằm gần cảng biển, trung tâm tiêu dùng và hành lang sản xuất lớn, đồng thời đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật cao, sẽ duy trì lợi thế. Ngược lại, các dự án chậm nâng cấp hạ tầng có nguy cơ bị bỏ lại phía sau trong cuộc đua ngày càng khốc liệt.
