Chuyện gì đang diễn ra tại Cần Giờ, nơi có dự án Vinhomes Green Paradise?

Đất nền đang "nén" chờ dự án lớn

Trong chia sẻ mới đây, ông Nguyễn Đức Hoà, một nhà đầu tư lâu năm cho biết, hiện giao dịch thực tế tại Cần Giờ chưa nhiều nhưng lượng người đi xem đất nơi đây tăng mạnh.

Theo đó, sau khi có nhịp tăng mạnh ở KDC Phước Lộc thì nhà đầu tư bắt đầu tìm kiếm nhiều ở các trục trung tâm: Đào Cử, Tắc Xuất, Giồng Ao, Duyên Hải, Lương Văn Nho...

Trong đó, cả người mua lẫn người bán đều đang “so găng”: Người bán trong tâm thế: “Giữ hàng lâu rồi, giờ Vin vào, sao bán rẻ?”, trong khi người mua: “Đất đẹp thì đắt quá, đất rẻ thì diện tích to quá”.

Theo ông Hoà, khi làm việc trực tiếp làm với vài chủ đất nhận thấy, họ có quỹ đất 1ha–2ha vị trí rất đẹp, pháp lý rõ ràng, giá tốt hơn nhiều so với mặt bằng xung quanh. Nhưng nhà đầu tư cá nhân rất khó tiếp cận vì tổng giá lớn, chỉ phù hợp với nhà đầu tư tổ chức hoặc đội nhóm. Nhà đầu tư cá nhân phải rất chọn lọc để có hàng phù hợp.

Nhà đầu tư này cũng phân tích các yếu tố cho thấy tiềm năng của thị trường Cần Giờ. Trong bất kỳ thị trường bất động sản nào, muốn đi xa và bền thì phải có đủ ba yếu tố: Chợ – Hàng – Tiền. Thị trường Cần Giờ hiện nay đang theo nguyên lý này.

Cụ thể, “Tiền – Nhiệt độ của thị trường”: Theo ông Hoà, nói dễ hiểu “tiền” là máu của thị trường. Khi dòng tiền chảy mạnh, mọi thứ đều chuyển động. Hiện Cần Giờ đang vào giai đoạn đầu của một chu kỳ mới. Từ yếu tố vĩ mô của chính sách tiền tệ quốc gia, định hướng đầu tư công, cho đến hạ tầng khu vực.

Những yếu tố tạo lực đang rất rõ ràng: Cầu Cần Giờ đã phê duyệt” Cao tốc Bến Lức – Long Thành sắp thông Cảng trung chuyển quốc tế Cần Giờ là trọng điểm phát triển logistics hướng biển. Và đặc biệt là khi Vingroup chính thức khởi động Vinhomes Green Paradise – dự án 2.870 ha, đã và đang thay đổi hoàn toàn bộ mặt Cần Giờ.

Đi kèm đó là các đề xuất đường sắt tốc độ cao Cần Giờ – Quận 7 và cầu vượt biển sang Vũng Tàu. Nếu trước đây đi Cần Giờ là đi du lịch vùng ven, thì sắp tới sẽ là một phần của TP.HCM mở rộng – không còn là “vùng xa” nữa. Cả tiền và hạ tầng đang hướng về Cần Giờ, kéo Cần Giờ gần với trung tâm.

Yếu tố thứ hai là “hàng” – cái để mua, để bán. Không có hàng thì không thể có thị trường. Theo ông Nguyễn Đức Hoà, trước đây, đất ở Cần Giờ không nhiều. Đất ở thổ cư (từ 100–200m2) rất ít, còn lại là đất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, đất rừng, hoặc dự án treo. Quỹ đất thổ cư lớn thì được các nhà đầu tư tay to nắm giữ lâu dài. Nhưng từ khi Vingroup công bố dự án, nguồn cung bắt đầu được tái cấu trúc.

Vinhomes Green Paradise với gần 3.000ha sẽ kéo theo hệ thống hạ tầng, dịch vụ, dân cư… Từ đó, đất dân sinh quanh dự án bắt đầu có giá trị thật – không còn là đất bỏ hoang. Đây không chỉ là dự án, mà là một cú hích cấu trúc nguồn cung cho toàn Cần Giờ.

Yếu tố thứ ba là “chợ” – nơi giao dịch thật sự diễn ra. Cần Giờ trước nay chưa có chợ bất động sản đúng nghĩa. Sàn mở vài năm là đóng, vì ít hàng, ít người mua. Người dân chủ yếu truyền miệng, không có hệ thống mua bán bài bản. Nhiều người gọi đây là “vùng hai mùa”: mùa bẻ cọc và mùa bỏ cọc. Nhưng theo ông Hoà, từ khi Vinhomes Green Paradise khởi động, môi giới từ khắp nơi đổ về. Cần Giờ bắt đầu có “chợ”. Giá quanh khu vực dự án đã nhích lên từng tuần dù giao dịch chưa bùng nổ.

“Cần Giờ hôm nay khác xa 10 năm trước. Khi Chợ – Hàng – Tiền cùng hội tụ, vùng đất từng được xem là “vùng trũng” đang bước vào giai đoạn sôi nổi”, ông Hoà nhấn mạnh.

Cảnh báo sốt đất "ảo"

Thực tế, không phải thời điểm này mà từ cuối năm 2024 đến nay, thị trường bất động sản Cần Giờ đã có dấu hiệu “nóng” theo dự án lớn. Sau Tết nguyên đán khi thông tin dự án Vinhomes Green Paradise khởi công, giới đầu tư và môi giới liên tục đổ về đây để tìm hiểu mua đất. Thị trường có hiện tượng tạo sóng và “thổi giá” đất quanh dự án lớn.

Thậm chí một số mảnh đất lớn từ 2.000- 10.000m2 có giá hàng chục đến hàng trăm tỷ đồng được mua bán khá nhanh. Những nhà đầu tư ôm đất Cần Giờ từ khá lâu cũng tranh thủ giai đoạn này để ra hàng.

Theo tìm hiểu, dù Cần Giờ từ lâu đã là điểm đến du lịch - ẩm thực - nghỉ dưỡng quen thuộc nhưng các dịch vụ, tiện ích còn rất hạn chế, nên nhiều người tìm mua đất thổ cư thời điểm này để xây dựng nhà hàng, khách sạn nhằm đón đầu các dự án sắp triển khai.

Theo ghi nhận, giai đoạn từ năm 2020-2024, giá bất động sản tại Cần Giờ giảm mạnh 10%-30%, thị trường vắng bóng các nhà đầu tư. Tuy nhiên, từ tháng 10/2024, thị trường nơi đât bắt đầu sôi động trở lại sau khi có thông tin Vingroup khởi công dự án vào năm 2025.

Một số khu vực gần biển, gần dự án của Vingroup, giá đất đã tăng 10%-30%, thậm chí có nơi tăng tới 50%-60% như khu dân cư Phước Lộc - Cần Giờ, hoặc các khu vực di dời gần bến phà Cần Giờ - Vũng Tàu, có giá từ 3-6 tỉ đồng/nền.

Còn nhớ, cách đây 3 năm, khi TP.Hồ Chí Minh có thông tin các huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn… sắp được quy hoạch lên quận, thị trường bất động sản nơi đây lên cơn sốt nóng hầm hập, nhà đầu tư khắp nơi đổ về đây tìm kiếm cơ hội kiếm lời khiến giá đất liên tục “nhảy múa”.

Cơn sốt đất cũng nhanh chóng lan rộng, không chỉ các huyện vùng ven mà các quận trung tâm cũng bị làm giá. Trước tình hình trên, UBND TP.HCM cũng đã có nhiều cuộc họp để nghe các doanh nghiệp và cơ quan chức năng báo cáo tình hình, đồng thời khẳng định ba huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn hiện chưa thành lập quận. Không lâu sau đó, cơn sốt đất cũng dần hạ nhiệt và rồi nguội hẳn.

Theo các chuyên gia, với giới đầu tư bất động sản, ở đâu có thông tin tốt, ở đó có thể kiếm lời và những cơn sốt đất cũng từ đây nhanh chóng xuất hiện. Thậm chí, dân đầu cơ còn sử dụng nhiều chiêu trò để thổi giá với mong muốn kiếm lời từ các nhà đầu tư khác.

Việc đầu tư đón đầu quy hoạch các dự án lớn và hạ tầng xung quanh như là con dao 2 lưỡi. Nếu thuận buồm xuôi gió, nhà đầu tư sẽ hốt bạc vì mua được đất giá rẻ rồi bán được giá cao, ngược lại sẽ lỗ nặng, nhất là với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

Thực tế, sau thời gian giá đất khu vực Cần Thạnh và Long Hoà tăng nhanh vào đầu năm 2025, lãnh đạo địa phương các khu vực này đã có những cảnh báo, sẽ theo dõi, kiểm soát để ngăn chặn tình trạng thổi giá, bảo đảm thị trường phát triển lành mạnh.

Đối với nhà đầu tư cần hết sức lưu ý đến pháp lý và quy hoạch; nên cập nhật thông tin từ chính quyền địa phương, tham khảo những người có uy tín và kinh nghiệm, tránh chạy theo tâm lý đám đông.