Căn hộ cao cấp dẫn dắt mặt bằng giá nhà ở Hà Nội.Thị trường căn hộ Hà Nội năm 2025 chứng kiến một chu kỳ tăng giá mạnh hiếm thấy, khi mặt bằng giá bị kéo lên chủ yếu bởi các dự án cao cấp và hạng sang. Trong bức tranh nguồn cung mới, những căn hộ có mức giá dưới 55 triệu đồng/m2 gần như không còn chỗ đứng, nhường sân chơi cho phân khúc cao cấp đang chiếm ưu thế tuyệt đối.
Theo Báo cáo thị trường Bất động sản Việt Nam 2025 và dự báo xu hướng 2026 của Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển BHS Group (BHS R&D), năm 2025 ghi nhận sự phục hồi rõ rệt của thị trường nhà ở cao tầng tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP. HCM. Tổng cộng, gần 37.000 căn hộ được đưa ra thị trường từ hơn 50 dự án mới hoặc các phân khu mới, với tỷ lệ hấp thụ đạt 60,3%, cho thấy cung - cầu ở trạng thái tương đối cân bằng. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là phần lớn nguồn cung cũng như giao dịch đều tập trung ở phân khúc hạng A và hạng sang, phản ánh sự dịch chuyển rõ rệt trong cơ cấu sản phẩm.
Riêng tại Hà Nội, nguồn cung năm 2025 đạt hơn 22.000 căn, trong khi lượng giao dịch ghi nhận trên 21.000 căn. So với năm 2024, các con số này lần lượt giảm 31,4% và 30,4%. Dù vậy, thanh khoản vẫn duy trì ở mức cao, cho thấy nhu cầu thực vẫn ổn định, đặc biệt đối với các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ xây dựng đảm bảo và vị trí thuận lợi.
Diễn biến trong quý IV/2025 càng cho thấy sự khan hiếm nguồn hàng. Theo BHS R&D, nguồn cung sơ cấp trong quý chỉ đạt hơn 5.000 căn, giảm 58% so với quý trước và giảm tới 63% so với cùng kỳ năm 2024. Trái ngược với đà sụt giảm nguồn cung, lượng giao dịch vẫn đạt gần 4.100 căn, đẩy tỷ lệ hấp thụ lên 81,4%, mức rất cao trong bối cảnh thị trường không còn nhiều lựa chọn.
Trong quý này, thị trường ghi nhận 10 dự án mới hoặc phân khu mới, cung cấp hơn 3.200 căn hộ, đóng vai trò chủ lực trong tổng nguồn cung và lượng tiêu thụ. Các dự án chủ yếu phân bố tại khu vực ven đô như xã Gia Lâm, xã Phúc Lộc, phường Cầu Giấy và phường Phúc Lợi.
Ngược lại, những khu vực nội đô như Việt Hưng, Đống Đa hay Giảng Võ gần như không có thêm nguồn cung đáng kể do quỹ đất ngày càng hạn hẹp. Xu hướng phát triển dự án ra vùng ngoại thành vì thế tiếp tục được củng cố, khi đây là nơi còn dư địa đất đai và chi phí đầu tư thấp hơn khu vực trung tâm.
Nếu nguồn cung nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp thì mặt bằng giá cũng leo thang tương ứng. BHS R&D cho biết, giá bán trung bình chào bán mới tại Hà Nội năm 2025 tăng hơn 40% so với cuối năm 2024. Riêng trong quý IV/2025, mức giá trung bình vượt 122 triệu đồng/m², tăng gần 9% so với quý trước và cao hơn hơn 42% so với cùng kỳ năm trước. Tính chung cả năm, giá chào bán mới tăng trung bình khoảng 12% mỗi quý, dù tốc độ tăng có dấu hiệu chậm lại vào cuối năm.
Đáng chú ý, thị trường gần như không còn căn hộ có giá dưới 55 triệu đồng/m2. Phân khúc hạng C, với mức giá khoảng 30-45 triệu đồng/m2, hầu như “biến mất” trên thị trường sơ cấp. Thay vào đó, căn hộ hạng A (65-110 triệu đồng/m2) và hạng sang (trên 100 triệu đồng/m2) chiếm gần 85% tổng nguồn cung trong quý IV/2025, kéo theo phần lớn giao dịch cũng tập trung ở hai phân khúc này.
Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy bức tranh tương đồng, khi giá bán sơ cấp căn hộ chung cư tại Hà Nội năm 2025 đạt trung bình khoảng 100 triệu đồng/m2, tăng tới 40% so với năm trước. Đà tăng chủ yếu xuất phát từ việc các dự án trung và cao cấp chiếm tỷ trọng lớn trong “rổ hàng” mới, khiến giá bình quân bị đẩy lên cao.
Không chỉ thị trường sơ cấp, phân khúc căn hộ thứ cấp tại Hà Nội cũng chứng kiến xu hướng tăng giá liên tục. Mặt bằng giá mới được thiết lập khiến khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm khách hàng thu nhập trung bình ngày càng thu hẹp, trong khi thị trường tiếp tục được dẫn dắt bởi dòng sản phẩm cao cấp, yếu tố đang định hình rõ nét diện mạo thị trường căn hộ Thủ đô.
