Doanh nghiệp địa ốc phía Nam chưa thoát khỏi “nỗi buồn”?

Mở bán 4-5 đợt chưa hết hàng

Không thể phủ nhận, năm 2025 là năm sôi nổi của thị trường bất động sản phía Nam với nguồn cung dồi dào, hạ tầng liên tục được đầu tư, và đặc biệt về cuối năm, nhiều khu vực đón dòng tiền “giải ngân” từ nhà đầu tư phía Bắc. Người trong cuộc kỳ vọng, bước qua ngưỡng năm 2025, thị trường địa ốc sẽ trở lại “ngoạn mục” từ giai đoạn 2026-2027.

Tuy nhiên, thực tế thanh khoản các dự án bất động sản ở thời điểm hiện tại lại cho thấy, những “nốt trầm” trên thị trường. Sức cầu chỉ phục hồi cục bộ ở một số dự án, thậm chí câu chuyện phục hồi hay “Sold out” giỏ hàng chỉ xuất hiện trên truyền thông, trong khi nội tại dự án bán khá ì ạch.

Tại thị trường Bình Dương (cũ) – nơi nguồn cung căn hộ dồi dào và được xem “ngôi sao sáng” của bất động sản phía Nam khi lượt tìm kiếm “vượt mặt” các khu vực khác sau sáp nhập hành chính. Dẫu vậy, thanh khoản thực sự chỉ diễn ra ổn định ở một số dự án có ngưỡng giá dưới 40 triệu đồng/m2; các dự án giá từ 45-70 triệu đồng/m2 bán khá chậm.

Trong khi đó, mặt bằng giá căn hộ tại khu vực này phần lớn ở ngưỡng từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Điều này cho thấy, dòng tiền thực sự chưa trở lại kênh đầu tư bất động sản và các thông tin tích cực về tỷ lệ hấp thụ chỉ là cách mà doanh nghiệp làm truyền thông, tạo hiệu ứng để “đẩy sóng” thị trường, còn giao dịch thực tế khá khiêm tốn.

The Gió Riverside (P.Đông Hoà, TP.HCM) - vốn là dự án điểm của Tập đoàn An Gia trong năm 2025, đã mở bán vài đợt và hiện chưa hết hàng. Mới đây, đại diện truyền thông của Tập đoàn này than thở: “Dự án bán chậm, còn khó khăn lắm”. Vị này xác nhận dự án đã mở bán 4 đợt, chỉ đợt mở bán lần 1 là ổn, đợt cuối năm này khó hết được giỏ hàng.

Hay, dự án Happy One Mori của Vạn Xuân cũng khá trầy trật thanh khoản, mặc dù giá hợp lý so với dự án cùng khu vực. Việc thương hiệu phát triển không quá nổi bật cũng là rào cản cho thanh khoản dự án, chưa nói đến câu chuyện pháp lý - yếu tố cạnh tranh giữa các dự án ở bối cảnh thị trường hiện nay.

Dự án căn hộ The Aspira do Sai Gon High Rise phát triển cũng “khựng nhịp” so với thị trường căn hộ TP.HCM (mới). Sau thời gian dài “gom khách” nhưng tỷ lệ giao dịch tại dự án này khá thấp, dù mức giá đưa ra thị trường còn khá mềm (hơn 33 triệu đồng/m2). Đến nay, một đơn vị sàn mới bắt đầu vào “làm lại” dự án và “sét” mặt bằng giá cao hơn.

Tương tự, một dự án căn hộ nằm mặt tiền quốc lộ 13 (P.Bình Hoà, TP.HCM), trong vòng nửa năm đã tổ chức 5-6 đợt mở bán, chưa kể các mini event cuối tuần, song đến nay vẫn còn hàng. Điều đáng nói, số lượng sản phẩm trong dự án không quá nhiều nhưng tỷ lệ hấp thụ thấp đã khiến thanh khoản chung giảm sút.

Bên cạnh đó, có một số dự án truyền thông là “sold out” 90 - 95% giỏ hàng nhưng khi khách hàng liên hệ sales để hỏi về sản phẩm thì còn rất nhiều sự lựa chọn. Con số 80-90% giỏ hàng “sold out” thực tế là tỉ lệ trên số lượng căn khá ít mở bán theo đợt (trên dưới 100 căn/đợt), suy ra tỉ lệ hấp thụ là khá yếu.

Điều này cũng cho thấy, câu chuyện truyền thông và thực tế bán hàng đang có một khoảng cách nhất định, mà theo doanh nghiệp địa ốc: Dù bán được hay không thì doanh nghiệp vẫn phải tạo hiệu ứng tốt trên truyền thông, làm nền tảng cho các đợt bán hàng sau.

Có thể thấy, ở giai đoạn hiện nay, doanh nghiệp địa ốc phải khá vất vả để bán hết số lượng sản phẩm trong dự án. Thậm chí, ở một số dự án giao dịch “đứng hình” dù ngốn nhiều chi phí của doanh nghiệp.

Nhìn vào bức tranh chung chho thấy, doanh nghiệp bất động sản chưa thoát khỏi “nỗi buồn”, kể từ sau Covid-19 đến nay. Thậm chí một số “ông lớn” trong ngành liên tục gặp khó khăn tài chính, nợ bủa vây, dự án đứng hình vì vướng pháp lý. Ngay cả khi dự án được gỡ vướng, đưa sản phẩm ra thị trường nhưng tỷ lệ hấp thụ khá thấp.

Nhận diện bức tranh bất động sản cuối năm 2025

Chuyên gia của Dat Xanh Services - FERI dự báo, thị trường bất động sản cuối năm 2025 sẽ có những chuyển biến tích cực hơn, với nguồn cung mới được cải thiện đáng kể. Tuy nhiên, mức độ tăng trưởng và tỷ lệ hấp thụ sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, tạo nên 3 kịch bản khác nhau:

Kịch bản lý tưởng: Nguồn cung mới tăng mạnh 40 - 50%, lãi suất thả nổi ở mức 8 - 9%, giá bán tăng 10 - 15% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40 - 45%. Đây là kịch bản lạc quan nhất, kỳ vọng bước vào giai đoạn tăng trưởng.

Kịch bản kỳ vọng: Nguồn cung mới tăng 25 - 35%, lãi suất thả nổi ở mức 9 - 11%, giá bán tăng 5 - 10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 35 - 40%. Đây là kịch bản khả thi nhất, phản ánh sự tăng trưởng được cải thiện tích cực hơn của thị trường.

Kịch bản thách thức: Nguồn cung mới tăng 5 - 15%, lãi suất thả nổi lên tới 10 - 12%, giá bán tăng 2 - 5% và tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 20 - 30%. Đây là kịch bản cẩn trọng nhất, là dấu hiệu của việc thị trường đi vào chu kỳ hồi phục chậm.

Theo một số chuyên gia, bước vào quý 4, thị trường sẽ có nhiều cơ sở, trợ lực quan trọng về mặt chính sách, hạ tầng... để phục hồi. Thị trường sẽ định hình xu hướng dòng tiền mới khi nhà đầu tư không còn “đặt cược” vào kỳ vọng ngắn hạn mà chuyển hướng sang những tài sản có giá trị sử dụng thực, pháp lý hoàn thiện và khả năng khai thác dài hạn.

Cùng với đó, dòng vốn đầu tư tiếp tục dịch chuyển mạnh từ Bắc vào Nam, tập trung tại các trung tâm đô thị lớn và dịch chuyển đến khu vực hưởng lợi hạ tầng, trong đó phân khúc chung cư và nhà ở gắn sóng hạ tầng giữ vai trò dẫn dắt.

Tuy nhiên, theo chuyên gia Dat Xanh Services - FERI, sự cẩn trọng vẫn là yếu tố cần thiết đối với thị trường hiện nay.

Dự báo về diễn biến bất động sản cuối năm 2025, ông Phan Vi - Một người có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực môi giới, đầu tư bất động sản tại thị trường phía Nam nhận định, các quy định mới về siết chặt mua bán nợ xấu và hạn chế ngân hàng nắm giữ bất động sản quá 5 năm cho thấy sự chủ động của cơ quan quản lý trong việc ngăn chặn ngân hàng trở thành nơi tồn đọng bất động sản. Từ đó, buộc các tổ chức tín dụng phải quản lý chặt chẽ hơn chất lượng tài sản đảm bảo.

Vì thế, ở giai đoạn thị trường hiện nay, nhà đầu tư trở nên thận trọng khi tham gia thị trường. Từ cuối năm 2025 đến năm 2026 nguồn cung bất động sản sẽ tăng mạnh nhưng không phải dễ bán do người mua vẫn giữ sự quan sát giữa các kênh đầu tư. Đồng thời, nhà đầu tư hiện nay không theo đuổi về mức giá/biến động tăng giá nhất thời/ngắn hạn mà sẽ xem xét kỹ tiềm năng của từng khu vực trong dài hạn.