Cuộc đua giữa các dự án căn hộ tại TP.Hồ Chí Minh, lộ diện khu vực hút dòng tiền đầu tư hậu sáp nhập

Doanh nghiệp đua “vận tốc” ra hàng

“Siêu đô thị” TP.Hồ Chí Minh mới (TP.Hồ Chí Minh – Bình Dương – Bà Rịa Vũng Tàu) tiếp tục gây chú ý với loạt động thái bung hàng từ phía chủ đầu tư. Kể từ sau thời điểm “về chung nhà” với TP.Hồ Chí Minh, các dự án căn hộ tại Bình Dương (cũ) không ngừng khởi động, kick off, mở bán…

Các doanh nghiệp chạy với “vận tốc” nhanh hơn, kì vọng cuối năm 2025 là giai đoạn tạo nền tảng quan trọng để tiến đến đà tăng trưởng vào năm 2026. Điều này vừa thể hiện nội lực mạnh mẽ, vừa là động thái nắm bắt thời cơ tốt của doanh nghiệp trong bối cảnh thị trường mới.

Theo ghi nhận, cuộc đua này có phần “cân sức” khi mỗi doanh nghiệp, dự án sở hữu lợi thế riêng về sản phẩm. Đồng thời, các chính sách bán hàng nổi bật cũng đồng loạt khởi động tạo nên khí thế cạnh tranh sôi nổi trên thị trường địa ốc.

Mới đây, Phú Đông Group – đơn vị chuyên phát triển dòng căn hộ giá vừa túi tiền tại thị trường khu Đông TP.Hồ Chí Minh đã chính thức ra mắt gần 800 căn hộ Phú Đông SkyOne (P.Dĩ An, TP.Hồ Chí Minh) với mức giá từ 36-38 triệu đồng/m2 (chưa VAT). Trong đó, số lượng căn giá từ 2 tỷ đồng/căn chiếm 70% trong dự án.

Đợt này, doanh nghiệp ra chính sách bán hàng “Mua nhà Phú Đông - Trả không áp lực” gây chú ý. Theo đó, khách hàng chỉ cần thanh toán 4,5 triệu đồng/tháng, với mức lãi suất ưu đãi cố định an toàn 5%/năm trong suốt 5 năm đầu – là chính sách đặc biệt dành cho người trẻ và các gia đình trẻ có nhu cầu an cư tại đô thị TP.Hồ Chí Minh.

Đặc biệt, chủ đầu tư còn công bố thành lập “Quỹ an cư Phú Đông” hỗ trợ người trẻ có tích luỹ ban đầu thấp hoặc khó khăn nguồn vốn có thể vay lên đến 10% giá trị căn hộ, lãi suất cố định 5%, sẽ được tính vào cuối kỳ khi khách hàng nhận nhà. Quỹ này sẽ được áp dụng cho 100 căn đầu tiên tại dự án Phú Đông SkyOne.

Bên cạnh đó, khách mua có thể lựa chọn phương thức trả chậm linh hoạt: Thanh toán 65% nhận nhà ở, 35% còn lại trả chậm sau nhận nhà (không vay, không lã), với mức đóng cố định 9,5 triệu đồng/tháng. Ngoài ra, người mua được chủ đầu tư chiết khấu 10% khi thanh toán nhanh.

Đối với dự án Phú Sky Garden đã bàn giao, chủ đầu tư ra chính sách tặng gói nội thất “Ready-to-live” lên đến 260 triệu đồng, hỗ trợ tối đa cư dân trong quá trình hoàn thiện tổ ấm. Những căn hộ cuối cùng tại dự án này đang nhận được sự quan tâm tích cực từ người mua.

Không “ngoại lệ” với nhịp thị trường, Liên doanh Nhật Cosmos Initia, TT Capital, và Koterasu Group cũng “mạnh tay” về chính sách đối với dự án TT AVIO (P.Dĩ An, TP.Hồ Chí Minh). Theo đó, trong đợt này chủ đầu tư tái khởi động chính sách bán hàng “Đặc quyền thanh toán – One on One”, người mua được thương thảo thanh toán với chủ đầu tư theo khả năng tài chính riêng.

Cụ thể, với chính sách chỉ góp 6 triệu/tháng không cần vay ngân hàng, người mua chỉ cần đóng 20% trong 6 tháng. Đến thời điểm ký hợp đồng mua bán (HĐMB) chỉ cần đóng thêm 10%, sau đó chỉ trả góp 6 triệu/đồng mỗi tháng đến ngày nhận nhà - số tiền này được trực tiếp trừ vào giá trị căn hộ.

Với chính sách cho khách hàng lựa chọn vay ngân hàng để mua căn hộ thì chỉ cần thanh toán 20% và sẽ không phải thanh toán thêm trong 30 tháng tiếp theo cho đến khi nhận nhà. Lợi ích của phương thức này là khách hàng hoàn toàn có thể chủ động dòng tiền trong suốt thời gian nhận nợ. Sau bàn giao, chủ nhân căn hộ có thể cho thuê, sinh dòng tiền để đóng tiếp vào khoản vay ngân hàng.

Một dự án khác tại TP.Hồ Chí Minh mới cũng không “lỡ nhịp” ra hàng trong bối cảnh thị trường sôi động phải kể đến A&K Tower của chủ đầu tư OBC Holdings. Ngày 24/8, đơn vị này chính thức ra mắt văn phòng bán hàng và công bố giá bán cũng như chính sách bán hàng hấp dẫn. Theo đó, khách hàng mua từ 2-3 căn nhận mức chiết khấu 1% tổng giá trị căn hộ; mua từ 4 căn được chiết khấu 2%; thanh toán nhanh chiết khấu lên đến 13%. Đồng thời, khách mua được chủ đầu tư hỗ trợ thanh toán kéo dài, vay ưu đãi với lãi suất 0% trong vòng 24 tháng…

Đươc biết, dự án A&K Tower có quy mô hơn 1.100 căn, diện tích từ 40-78m2, sẽ bàn giao vào quý 2/2027. Với mức giá hợp lý, nhu cầu nhà ở gia tăng, dự án này kì vọng sẽ là sự lựa chọn an cư và đầu tư phù hợp với khách hàng.

Theo ông Trần Văn Hiếu, Tổng giám đốc OBC Holdings, sự kiện ra mắt căn hộ mẫu A&K sẽ khởi đầu cho chuỗi kế hoạch mỗi năm ra mắt một dự án của OCB Holdings. 5 năm qua, doanh nghiệp đã tiến hành mua quỹ đất, làm pháp lý dự án, hiện có trong tay 6 quỹ đất tại các phường như Tân Đông Hiệp, An Phú, Thuận Giao, Phú Lợi và Thủ Dầu Một TP. Hồ Chí Minh.

Cũng chào sân trong tháng 8/2025, dự án căn hộ The Aspira do Công ty Cổ phần Đầu tư Sài Gòn High Rise phát triển (toạ lạc P.Tân Đông Hiệp, TP. Hồ Chí Minh) nhận được sự quan tâm tích cực từ thị trường khi rumor mức giá hơn 33 triệu đồng/m2.

Công ty C-Holdings rục rịch mắt giai đoạn tiếp theo của dự án The Felix. Dự án này được xây dựng trên diện tích 9.465 m2, với 1.206 căn hộ với giá bán từ 38 triệu/m2.

Bcons Group cũng là đơn vị “đua” vận tốc khá nhanh tại thị trường Bình Dương (cũ). Mới đây, doanh nghiệp này “bắt tay” với doanh nghiệp Nhật tung ra thị trường gần 500 căn hộ Bcons Asahi giá dưới 2 tỷ đồng. Dự án này có quy mô 29 tầng và 2 tầng hầm, trong đó, căn hộ có diện tích 50m2 chiếm chủ đạo. Hiện dự án đang trong quá trình thi công móng hầm, dự kiến sẽ bàn giao nhà cho cư dân vào quý II/2027.

Tại khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ, nay là TP. Hồ Chí Minh), các chủ đầu tư cũng “nóng lòng” không kém khi chứng kiến không khí sôi động của thị trường bất động sản hậu sáp nhập. Theo đó, một số doanh nghiệp bắt đầu khởi động dự án ra thị trường, “đón sóng” thời điểm cuối năm.

Phải kể đến, Tập đoàn Năm Sao (Five Star Group) đã tổ chức khởi công hai dự án căn hộ - khách sạn 5 sao quy mô lớn tại Vũng Tàu. Hay, Tumys Homes đang mở bán lại dự án Maison Grand. Tương tự, một số dự án như Salacia Villas, Gold Coast Vũng Tàu, The Maris Vũng Tàu, Ixora Hồ Tràm…. Cũng rục rịch từ quý 3/2025 để tận dụng nhịp sóng đang tốt từ thị trường.

Trong khi đó, tại TP. Hồ Chí Minh (cũ), nguồn cung tiếp tục hạn chế, chủ yếu đến từ dự án cũ mở bán giai đoạn tiếp theo. Chủ đầu tư tranh thủ thời điểm này để đưa dự án ra thị trường. Đơn cử như, Vạn Phuc Group giới thiệu 300 căn hộ cao cấp Diamond Sky thuộc KĐT Van Phuc City; Nam Long cũng khởi động phân khu Trellia Cove thuộc KĐT Mizuki Park với 24 căn nhà phố liên kế và 800 căn hộ 2-3 phòng ngủ ra thị trường quý 3/2025.

Lộ diện khu vực giá sẽ "bật" nhanh hậu sáp nhập

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, bước sang năm 2025, thị trường Bình Dương (cũ) ghi nhận dấu hiệu phục hồi rõ nét nhờ nguồn cung cải thiện, kinh tế vĩ mô và hạ tầng khởi sắc. Sau giai đoạn “nén mạnh”, thị trường đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, trong đó phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực tại các khu vực lõi giáp ranh trung tâm TP.Hồ Chí Minh trở thành tâm điểm.

Có thể kể đến phường Dĩ An - TP. Hồ Chí Minh (sau sáp nhập) đang dẫn dắt xu hướng này. Không chỉ sở hữu hạ tầng giao thông kết nối ngày càng hoàn thiện, khu vực còn ghi nhận làn sóng phát triển các khu đô thị tích hợp, các dự án cao tầng chất lượng, tiệm cận tiêu chuẩn cao cấp, trong khi mức giá chỉ bằng 1/3 đến 1/2 so với giá của khu vực phường An Khánh, phường Tăng Nhơn Phú, phường Bình Trưng – TP. Hồ Chí Minh mới.

Nơi đây sở hữu loạt dự án hạ tầng đã và đang triển khai được xem là nền tảng vững để bất động sản gia tăng giá trị. Chẳng hạn như Quốc lộ 13 - tuyến đường huyết mạch nối trung TP. Hồ Chí Minh với Dĩ An chính thức được mở rộng lên 60m

Tuyến vành đai 2, vàng đai 3 được ví như xương sống giao thông vùng – đã hoàn tất giải phóng mặt bằng, sẵn sàng cho công tác triển khai, dự kiến đi vào hoạt động năm 2026.

Song song đó, cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Thủ Dầu Một – Chơn Thành với vốn đầu tư hơn 17.000 tỷ cũng đang được đẩy nhanh tiến độ. Đường DT743 – Đoạn nối cao tốc TP. Hồ Chí Minh – Chơn Thành đã hoàn tất mở rộng lên 8 làn xe...

Đáng chú ý là đề xuất kéo dài tuyến Metro số 1 qua địa bàn Dĩ An. Đây được xem là bước chuyển chiến lược để nâng cao năng lực liên kết vùng, hứa hẹn mở ra một trục di chuyển tốc độ cao, đồng thời tạo đòn bẩy để Dĩ An trở thành vùng lõi công nghiệp - dịch vụ và giao thương tại cửa ngõ Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh.

Theo các chuyên gia, những cú hích hạ tầng không chỉ rút ngắn khoảng cách địa lý mà còn kéo theo sự dịch chuyển của dân cư và dòng vốn, biến Dĩ An thành tâm điểm mới trên bản đồ bất động sản vùng TP. Hồ Chí Minh tạo ra bước nhảy cấp số nhân cho giá trị bất động sản, không chỉ tăng vài % mỗi năm mà có thể x2 x3, thậm chí x5 trong chu kỳ 3-5 năm tới.

Sự hội tụ phát triển đa chiều này không chỉ mang đến nguồn nhân lực dồi dào, thu hút chuyên gia, lao động chất lượng cao lẫn cộng đồng sinh viên, trí thức trẻ, mà còn kéo theo nhu cầu an cư, thuê ở và đầu tư bất động sản ngày càng gia tăng.

Khảo sát tại một số dự án căn hộ đã hình thành trên khu vực này nhận thấy, giá thứ cấp vẫn tăng đều đặn nhờ hưởng lợi từ nhu cầu ở thực và hạ tầng kết nối ngày càng hoàn chỉnh.

Đơn cử, chung cư HL Phú Đông (đã có sổ hồng) mở bán năm 2016 giá 1,1 tỷ đồng/căn 2PN (63m2), hiện chuyển nhượng khoảng 3,2 – 3,5 tỷ đồn; Phú Đông Premier (đã có sổ hồng) mở bán năm 2018 giá 1,5 tỷ đồng/căn 2PN (65-70m2), nay đạt mức 3,1 – 3,3 tỷ đồng.

Hay Phú Đông Sky Garden, mở bán năm 2022 với giá 2,6 tỷ đồng/căn 2PN (70–73m2), hiện đang chuyển nhượng quanh mức 3,5 – 3,85 tỷ đồng. Chỉ sau gần 2 năm, đơn giá từ 38 triệu đồng/m2 đã tăng lên trên 50 triệu đồng/m2, cho thấy tiềm năng tăng giá của dự án khá tốt.

Một dự án khác tọa lạc ngay mặt tiền đường DT743C (phường Dĩ An) cũng ghi nhận mức tăng giá ấn tượng. Từ mức khởi điểm 28 triệu đồng/m2, nay giá chào bán đã vươn lên khoảng 35,9 triệu đồng/m², tức tăng thêm gần 7 triệu đồng/m2 chỉ sau một thời gian ngắn.

Giá tăng do cú hích chính sách, hạ tầng và quy hoạch, cùng tác động trực tiếp từ biến động chi phí đầu vào. Thời gian gần đây, một số dự án tại Dĩ An đã được tháo gỡ vướng mắc liên quan đến xác định tiền sử dụng đất, với mức phê duyệt cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước. Điều này khiến các chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh giá bán sơ cấp tăng lên nhằm bảo toàn biên lợi nhuận.

Dự báo xu hướng tăng giá sẽ tiếp diễn khi các dự án từng ‘treo pháp lý’ dần được gỡ vướng, trong khi dự án mới phải chịu áp lực chi phí từ bảng giá đất. Dù giá sơ cấp cao hơn, thị trường vẫn hấp thụ tốt nhờ nhu cầu ở thực, lực đẩy giãn dân, dòng vốn dịch chuyển về vùng ven và sự hiện diện của chuyên gia tại khu công nghiệp, trung tâm tài chính quốc tế. Tất cả góp phần thiết lập mặt bằng giá mới cho khu vực

Trong chia sẻ mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam nhấn mạnh, giá bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh rất khó hạ nhiệt ngay cả khi mở rộng địa giới hành chính. Ngoài yếu tố sáp nhập thì chi phí đầu vào, sự thay đổi bảng giá đất mới, quy hoạch, hạ tầng giao thông...là các yếu tố then chốt tác động đến mặt bằng giá bất động sản. Đặc biệt, hạ tầng kết nối là yếu tố quyết định xu hướng phát triển vùng đô thị mở rộng, thúc đẩy quá trình giãn dân.

Số liệu từ đơn vị này chỉ ra, sự dịch chuyển từ khu lõi trung tâm ra các đô thị vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An đang diễn ra mạnh mẽ. Việc 80% nguồn cung mới đến từ khu vực vệ tinh đã kéo theo nhu cầu lựa chọn của người mua (cả ở và đầu tư) giãn dần ra, từ đó khiến mặt bằng giá của các dự án có xu hướng đi lên.

Theo chuyên gia CBRE, hiện mức độ biến động giá của khu vệ tinh đang bắt kịp, thậm chí tăng nhanh hơn cả TP.Hồ Chí Minh (cũ) cho thấy, mặt bằng giá mới đang được thiết lập tại vùng lân cận.

Ông Kiệt dẫn chứng, hiện tại, giá bất động sản giữa Bình Dương (nay là TP. Hồ Chí Minh) và TP.Thủ Đức (TP. Hồ Chí Minh cũ) còn chênh lệch khá lớn. Thậm chí, chỉ cách nhau một cây cầu nhưng giá hai nơi chênh khoảng 50%. Khoảng cách giá này sẽ thu hẹp trong thời gian tới.

Thực tế, trước khi sáp nhập vào TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương vốn là nơi có nguồn cung căn hộ dồi dào, mặt bằng giá thấp hơn TP. Hồ Chí Minh từ 30-50%. Hậu sáp nhập, mức giá này sẽ được kéo gần lại với giá bất động sản TP. Hồ Chí Minh. Điều này đồng nghĩa, các dự án căn hộ giá từ 30-40 triệu đồng ở giai đoạn này sẽ không còn trong thời gian tới, thậm chí, căn hộ giá 50 triệu đồng/m2 cũng rất khó tìm thấy trong tương lai.

“Từ nay đến năm 2027, nguồn cung khu vực TP.Hồ Chí Minh mới vẫn tăng trưởng, chiếm tỉ trọng lớn trên toàn thị trường. Điểm khác biệt so với trước đây là nhu cầu về chất lượng sản phẩm của người mua đối với các dự án ngày càng thay đổi. Họ yêu cầu chất lượng cao hơn về tiện ích, thiết kế, xây dựng. Đây vừa là áp lực với chủ đầu tư, vừa là yếu tố khiến giá bán tăng", chuyên gia CBRE nhấn mạnh.