Năm 2025 đóng vai trò là năm bản lề của thị trường bất động sản Việt Nam.Nguồn cung phục hồi sau giai đoạn “đóng băng tương đối”
Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2025 đã có những tín hiệu phục hồi rõ ràng hơn. Theo Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản năm 2025 của Dat Xanh Services - FERI, tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường ước đạt 133.353 sản phẩm, tăng 53% so với năm 2024. Trong đó, nguồn cung mới đạt 97.318 sản phẩm, tăng tới 83%, cho thấy nhiều dự án từng bị đình trệ trong giai đoạn trước đã bắt đầu được tái khởi động.
Xét theo khu vực, miền Bắc tiếp tục là điểm sáng của thị trường với 49.371 sản phẩm mới, chiếm 51% tổng nguồn cung và tăng 52% so với năm trước. Khu vực này duy trì vai trò dẫn dắt nhờ lợi thế về hạ tầng, tốc độ đô thị hóa và sự tập trung của nhiều dự án quy mô lớn.
Trong khi đó, miền Nam ghi nhận 30.044 sản phẩm mới, tăng mạnh 147% so với năm 2024. Diễn biến này cho thấy các thị trường trọng điểm phía Nam đang dần thoát khỏi trạng thái trầm lắng kéo dài, khi nhiều dự án được tháo gỡ về pháp lý và tái khởi động trở lại. Về miền Trung đạt 7.286 sản phẩm, tăng nhẹ 3%, phản ánh sự phục hồi thận trọng. Đáng chú ý, miền Tây ghi nhận mức tăng đột biến 635%, tương đương 10.617 sản phẩm, chủ yếu đến từ các dự án quy mô lớn được triển khai đồng loạt trong năm.
Theo tổ chuyên gia Dat Xanh Services - FERI, sự phân bổ nguồn cung này cho thấy thị trường đang bước sang một trạng thái vận hành chủ động hơn so với năm 2024, dù mức độ phục hồi giữa các khu vực vẫn còn chênh lệch. Cùng với sự phục hồi của nguồn cung, thanh khoản thị trường bất động sản trong năm 2025 cũng ghi nhận những cải thiện rõ rệt.
Cùng với đó, Dat Xanh Services - FERI cũng cho biết, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt khoảng 40 - 45%, tương đương gần 67.000 sản phẩm giao dịch thành công, tăng thêm khoảng 36.500 sản phẩm so với năm 2024. So với năm 2023, khi toàn thị trường chỉ ghi nhận khoảng 12.300 sản phẩm được hấp thụ - mức cải thiện này cho thấy sự quay trở lại đáng kể của người mua.
Tuy nhiên, khác với các giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây, dòng tiền quay lại thị trường trong năm 2025 mang tính chọn lọc cao hơn. Người mua ưu tiên các dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ triển khai rõ ràng và mức giá phù hợp với khả năng tài chính, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Một số dự án nổi bật bổ sung cùng nguồn cho thị trường bất động sản 2025 như: Masteri Era Landmark, A&K Tower, The Gió, Vinhomes Green City, Eaton Park, The Felix, La Pura, The Privé, Vinhomes The Gallery, Dragon Eden, La Home, Sunshine Legend City, Lumiere Midtown,...
Bên cạnh đó, về xu hướng thanh khoản, Dat Xanh Services - FERI cho rằng thị trường năm 2025 đang chứng kiến sự trở lại rõ nét của nhu cầu ở thực, phân khúc từng suy giảm mạnh trong giai đoạn 2023–2024. Việc nhu cầu ở thực giữ vai trò dẫn dắt giúp thị trường vận hành ổn định hơn, hạn chế rủi ro xuất hiện các đợt tăng nóng mang tính đầu cơ. Đây cũng được xem là nền tảng quan trọng để thị trường từng bước lấy lại sự cân bằng sau thời gian dài biến động. Trong bối cảnh đó, các sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu ở, giá bán phù hợp và pháp lý minh bạch tiếp tục ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt hơn mặt bằng chung.
Giá bất động sản tăng trở lại, hình thành mặt bằng mới
Song song với diễn biến tích cực của cung và cầu, mặt bằng giá bất động sản sơ cấp trong năm 2025 cũng ghi nhận xu hướng tăng trở lại, dù mức tăng không đồng đều giữa các khu vực và phân khúc.
Bất động sản 2025 có xu hướng tăng giá bán sản phẩm được duy trì nhưng tỷ lệ tăng giá được phân hóa rõ theo vị trí và từng loại hình sản phẩm khác nhau.Ở phân khúc căn hộ, giá bán tại miền Bắc tăng 20 - 30%, riêng một số khu vực tại Hà Nội ghi nhận mức tăng 50 - 60%. Miền Nam ghi nhận mức tăng 15 - 25%, miền Tây tăng 10 - 20%, trong khi miền Trung tăng nhẹ 7 - 10%.
Với phân khúc nhà phố, biệt thự và shophouse, giá bán tại miền Bắc và miền Nam tăng 5 - 10%, miền Trung tăng 3 - 5%, còn miền Tây tăng 10 - 20%. Phân khúc đất nền cũng ghi nhận mức tăng 15 - 20% tại miền Bắc, 3 - 5% tại miền Trung và 5 - 10% tại miền Nam và miền Tây.
Theo các chuyên gia, xu hướng tăng giá này chủ yếu phản ánh áp lực chi phí đầu vào, cùng với việc nguồn cung mới được kiểm soát chặt chẽ hơn so với giai đoạn trước. Điều này góp phần hình thành mặt bằng giá mới dựa trên giá trị thực, thay vì các kỳ vọng mang tính đầu cơ.
Theo tổ chuyên gia Dat Xanh Services - FERI, tư duy làm chính sách đang có sự dịch chuyển theo hướng kiến tạo nhiều hơn, đồng thời siết chặt kỷ luật thực thi. Đây là yếu tố quan trọng giúp thị trường từng bước trở nên minh bạch và ổn định hơn so với giai đoạn trước.
Ở góc độ doanh nghiệp, bà Andy Nguyễn - Giám đốc Điều hành iHouzz Tech cho rằng giai đoạn 2025 - 2026 sẽ là phép thử rõ rệt đối với năng lực quản trị. Theo bà, sự khác biệt giữa các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới sẽ thể hiện ở năng lực tổ chức và vận hành, thay vì chỉ nằm ở sản phẩm hay ngân sách marketing. Những doanh nghiệp có nền tảng quản trị tốt sẽ tận dụng được nhịp phục hồi, trong khi các doanh nghiệp thiếu chuẩn bị sẽ đối mặt với nhiều thách thức hơn khi thị trường ngày càng phân hóa.
Nhìn chung, năm 2025 đóng vai trò năm bản lề của thị trường bất động sản Việt Nam. Thị trường đã rời khỏi giai đoạn khó khăn nhất, song vẫn đang trong quá trình tái cấu trúc và tích lũy nội lực.
Theo Dat Xanh Services - FERI, thời gian tới sẽ tiếp tục chứng kiến sự phân hóa rõ rệt, khi dòng vốn và thanh khoản tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và đáp ứng đúng nhu cầu ở thực. Quá trình chuyển tiếp này, dù chưa tạo ra tăng trưởng mạnh, được xem là nền tảng cần thiết để thị trường bước vào chu kỳ phát triển mới theo hướng ổn định, kỷ luật và bền vững hơn.
