Bất động sản tạo thành nhóm sau sáp nhập
Sau sáp nhập, TP.HCM hình thành ba cực tăng trưởng lớn, mỗi cực tạo ra một nhóm sản phẩm Bất động sản đặc trưng, đáp ứng những nhu cầu khác nhau của thị trường. Khu vực TP.HCM, căn hộ hạng sang và cao cấp tập trung tại Quận 1, Quận 3 cũ và Khu đô thị mới Thủ Thiêm, trở thành những sản phẩm biểu tượng, tài sản thương hiệu với giá cao nhất toàn vùng. Song song đó, Bất động sản phức hợp – tích hợp văn phòng hạng A, trung tâm thương mại, khách sạn 5 sao và căn hộ dịch vụ – được xác định phát triển mạnh, với Thủ Thiêm là tâm điểm.
Hội thảo "Từ TP. Hồ Chí Minh ra các tỉnh vệ tinh - Cơ hội mới cho bất động sản" được Cafeland tổ chức vào ngày 22/8.Ngoài ra, phân khúc nhà liền thổ tại TP.HCM được đánh giá là nguồn cung khan hiếm, giá trị rất cao, chủ yếu tập trung trong các khu đô thị compound khép kín. Với đặc điểm dân số đông và thu nhập cao, thị trường TP.HCM định vị rõ ở phân khúc cao cấp, nhu cầu chủ yếu đến từ tầng lớp thượng lưu, chuyên gia cấp cao và khách quốc tế.
Với Long An là vùng giáp ranh TP.HCM, cũng đã nổi lên với tốc độ tăng giá căn hộ nhanh nhất các tỉnh phía Nam, nhiều dự án lớn xác lập mặt bằng giá mới. Về nguồn cung tương lai, nếu chỉ tính riêng TP.HCM thì khá hạn chế, nhưng tính cả các đô thị vệ tinh, dự báo có thể đạt 36.000 sản phẩm trong 3 năm tới.
Khu vực Bình Dương, tiếp tục khẳng định vị thế trung tâm công nghiệp với ba dòng sản phẩm chủ đạo: căn hộ tầm trung phục vụ hàng triệu lao động, kỹ sư và chuyên gia tại Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một; Bất động sản công nghiệp gồm nhà xưởng, kho bãi, khu công nghiệp thế hệ mới tích hợp công nghệ cao và logistics; cùng với nhà ở xã hội cho công nhân. Đây là thị trường có tỷ suất lợi nhuận cho thuê hấp dẫn và tiềm năng tăng trưởng bền vững nhờ công nghiệp hóa.
Bên cạnh đó, khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu, Địa phương này nổi bật với lợi thế “2 trong 1” – du lịch nghỉ dưỡng và công nghiệp cảng biển. Trục Hồ Tràm – Xuyên Mộc trở thành “thủ phủ resort cao cấp” với condotel, biệt thự biển, shophouse; phân khúc ngôi nhà thứ hai phục vụ giới siêu giàu và nhu cầu nghỉ dưỡng cuối tuần. Bên cạnh đó, Bất động sản logistics và công nghiệp cảng biển gắn liền cụm cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải, Phú Mỹ, hưởng lợi từ các dự án hạ tầng chiến lược như sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam nhấn mạnh, nhu cầu phát triển nhà ở là một bài toán bắt buộc phải giải quyết. Các chủ đầu tư cần tập trung vào những phân khúc mà thị trường thực sự có nhu cầu, thay vì chạy theo lợi nhuận ngắn hạn. Đây là chiến lược dài hạn, đòi hỏi phải lựa chọn đúng loại hình sản phẩm để đáp ứng được nhu cầu ở thực.
Điểm qua các “ngọn lửa” đã châm ngòi thị trường
Có bốn yếu tố chính định hình thị trường TP.HCM sau sáp nhập: (1) Quy hoạch mới của TP.HCM hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu để hình thành siêu đô thị; (2) Hệ thống hạ tầng và giao thông kết nối; (3) Thay đổi về bảng giá đất với những tác động mạnh mẽ trong tương lai; (4) Chính sách thuế Bất động sản – yếu tố then chốt tác động đến thị trường.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam.Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho biết, Yếu tố cạnh tranh của Tây Nam Bộ gắn chặt với hệ thống giao thông và tính liên kết vùng. Nếu hạ tầng được cải thiện đồng bộ, khu vực này sẽ giải quyết được nhiều điểm nghẽn, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút vốn đầu tư, phát triển khu công nghiệp và nâng cao đời sống dân cư.
Hạ tầng kết nối chính là yếu tố quyết định xu hướng phát triển vùng đô thị mở rộng, đồng thời cũng thúc đẩy quá trình giãn dân. Sau khi sáp nhập, TP.HCM mới không chỉ là trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, mà còn định hình lại bản đồ giá bán Bất động sản khu vực. Các số liệu cho thấy sự dịch chuyển mạnh mẽ từ khu lõi trung tâm ra các đô thị vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu và Long An.
Theo CBRE, giá bán sơ cấp tại khu vực ngoại thành đã thiết lập mức giá mới cụ thể: Với TP.HCM với giá căn hộ sơ cấp trung bình đạt mức cao nhất, tăng 29%/năm, phản ánh nhu cầu cao và quỹ đất khan hiếm. Bình Dương, giá căn hộ tăng 14%/năm, hưởng lợi từ hạ tầng công nghiệp và nhu cầu nhà ở của lực lượng lao động. Bên cạnh đó, Đồng Nai cũng có vượt bậc đáng kể, tăng 15%/năm, nhờ động lực từ sân bay Long Thành và các tuyến cao tốc. Đặc biệt, Long An bứt phá với mức tăng 90%/năm, trở thành điểm nóng mới về tốc độ tăng giá.
Trong giai đoạn tới, khoảng 80% nguồn cung mới sẽ đến từ các khu vực vệ tinh, thay vì tập trung trong nội đô như trước đây. Điều này phản ánh sức hút ngày càng lớn của thị trường vệ tinh trong bối cảnh hạ tầng liên kết vùng ngày càng hoàn thiện.
Bốn yếu tố then chốt được dự báo sẽ định hình thị trường TP.HCM trong giai đoạn tới gồm: (1) Quy hoạch siêu đô thị mới của TP.HCM, mở rộng cực tăng trưởng; (2) Hệ thống giao thông & TOD: metro, cao tốc, và kết nối liên vùng; (3) Bảng giá đất cập nhật liên tục, phản ánh giá thị trường; (4) Khung pháp lý và thuế Bất động sản mới, dự kiến siết chặt nhưng minh bạch hơn.
Phân khúc nhà liền thổ tại TP.HCM được đánh giá là nguồn cung khan hiếm, giá trị rất cao, chủ yếu tập trung trong các khu đô thị compound khép kín. (Ảnh minh hoạ)Ông Sức Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam cho biết, Ở góc độ thị trường Bất động sản, thì đặc thù của Bất động sản Việt Nam sau sáp nhập phải dựa trên lợi thế cạnh tranh của từng vùng. Đây là diễn biến trong vòng 3-5 năm tới, để có thể đạt được sự thay đổi cơ cấu sản phẩm, thay đổi phân khúc thị trường.
Do đó, trong bối cảnh sắp xếp lại đơn vị hành chính tôi cho rằng trong vòng hai ba năm tới cơ cấu sản phẩm cũng như phân khúc Bất động sản sẽ không thay đổi nhiều. Nó chỉ thay đổi thị trường định vị lại các cấu trúc. Quan trọng, sau khi sáp nhập, điều chỉnh quy hoạch sao cho phù hợp với đô thị 14 triệu dân.
Nhìn chung, Việc quy hoạch sẽ dựa trên các yếu tố là yếu tố địa chính trị, năng lực triển khai… Với mô hình chính quyền 14 triệu dân, tôi cho rằng sẽ có rất nhiều bài toán, đi sau đó là quy hoạch tác động đến mạch sản phẩm và định vị bất động. Bởi trên một trục hệ quy chiếu trước đây thì Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu là các đô thị vệ tinh, nhưng trên một trục hệ quy chiếu mới thì Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu là một đô thị thuộc TP.HCM. Và lúc này hệ quy chiếu của đô thị vệ tinh là Long An, Bình Phước.
