“Thế khó” của phân khúc đất nền

Theo ghi nhận, nếu phân khúc căn hộ liên tục lập mặt bằng giá mới, đạt mốc 87 triệu đồng/m2, tăng 31% theo năm (dữ liệu quý 3/2025 của CBRE Việt Nam), thì mức tăng của đất nền dao động trung bình khoảng 10-20%/năm (tuỳ khu vực) - con số khiêm tốn hơn giai đoạn trước rất nhiều.

Sau thời điểm bùng nổ về giá vào đầu năm 2025, thị trường đất nền phía Nam đang bước vào giai đoạn chững giá. Mức tăng giá chậm lại và thanh khoản chỉ tập trung cục bộ ở một số khu vực. Tại quận 9 (TP.HCM cũ) – nơi từng là “điểm nóng” tăng giá đất nền đầu năm 2025 hiện đang bước vào giai đoạn ổn định. Sức cầu phần lớn đến từ nhu cầu ở thực, giá tăng khoảng 5% so với thời điểm tháng 2/2025.

Khảo sát tại một lô đất nền trong hẻm, diện tích hơn 50m2 tại P.Trường Thạnh, quận 9 cũ, nhận thấy, hiện giá giao dịch khoảng 3,3-3,5 tỷ đồng/nền, tăng khoảng 100-150 triệu đồng/nền so với thời điểm đầu năm 2025. Trong khi ở giai đoạn trước, mức tăng này có thể lên đến 400-500 triệu trong cùng khoảng thời gian đầu tư.

Tại thị trường đất nền Hóc Môn, Củ Chi (cũ), mức độ tăng giá đất nền thổ cư cũng khá khiêm tốn. Giá tăng dao động trên dưới 10% so với cùng kỳ năm ngoái, thanh khoản ổn định ở các lô đất giá trên dưới 3 tỷ đồng/nền, giá cao hơn khó bán. Duy nhất tại huyện Cần Giờ (cũ) gần đây, giá đất nền ghi nhận tăng nhanh, mức tăng từ 30-40% so với cùng kỳ năm ngoái nhờ thông tin "siêu dự án" đô thị lấn biển của Vingroup triển khai tại khu vực này.

Theo ghi nhận, giao dịch đất nền phía Nam ở giai đoạn này hạ nhiệt so với đầu năm 2025. Sức cầu chủ yếu tập trung ở nhu cầu ở thực (mua đất xây nhà ở), hoặc nhóm đầu tư săn đất xây nhà rồi bán lại. Nhu cầu đầu tư mua đi bán lại hưởng chênh lệch trong khoảng thời gian ngắn như thời điểm trước rất ít.

Trong khi đó, những nhà đầu tư “ôm” đất từ giai đoạn 2020-2021 chưa ra hàng, chờ hạ tầng khu vực đi vào giai đoạn hoàn thiện. Cùng với đó, nguồn cung sơ cấp đất nền vẫn rất khan hiếm suốt nhiều năm qua.

Dữ liệu quý 3/2025 từ DKRA Consulting chỉ ra, nguồn cung sơ cấp đất nền phía Nam ghi nhận tăng nhẹ 2% so với cùng kỳ năm 2024, tuy nhiên vẫn rất khiêm tốn so với trước đây. Phần lớn nguồn cung đến từ nhóm dự án đã mở bán trước đó khi chiếm khoảng 96% trên tổng cung sơ cấp.

Trong đó, khu vực Long An (cũ, nay là Tây Ninh) chủ lực 90% lượng sản phẩm đất nền mở bán mới trong quý 3, qua đó phản ánh xu hướng thị trường đang có sự dịch chuyển về đô thị vệ tinh, đặc biệt là những địa phương có lợi thế về quỹ đất lớn, vùng trũng về mặt bằng giá, kết nối vùng thuận lợi,...

Theo đơn vị này, so với quý 3/2024, sức cầu chung của thị trường đất nền phía Nam tăng khoảng 8%, tuy nhiên lượng tiêu thụ vẫn duy trì ở mức rất thấp chỉ đạt khoảng 5% trên tổng cung sơ cấp. Sức mua tập trung vào nhóm sản phẩm có pháp lý hoàn thiện, hạ tầng đồng bộ.

Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với quý trước và tiếp tục neo cao do tác động của chi phí đầu vào cũng như sự mất cân đối “cung - cầu”. Mặt khác, mức giá trung bình giữa các khu vực đã có sự thu hẹp đáng kể sau khi sáp nhập tỉnh thành. Mặt bằng giá thứ cấp đạt mức tăng trung bình 5% so với quý 2/2025.

Báo cáo của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, dù nhu cầu mua giảm và thanh khoản kém sau cơn sốt sáp nhập tỉnh thành, mặt bằng giá đất nền tại TP.Hồ Chí Minh và các tỉnh phía Nam vẫn ở mức cao.

Đơn vị này chỉ ra, sau giai đoạn tăng nóng nhờ kỳ vọng vào sáp nhập đơn vị hành chính, trong quý 2, lượt tìm kiếm đất nền trên cả nước giảm 19% so với quý trước - mức giảm sâu nhất trong các phân khúc bất động sản.

Cụ thể, tại TP.Hồ Chí Minh (cũ), nhu cầu mua đất nền giảm 28%, trong khi các địa phương phía Nam khác như Tây Ninh (Long An cũ), Bình Dương (cũ) và Đồng Nai (cũ) cũng ghi nhận lượt tìm kiếm giảm 30-33%. Cùng với đó, lượng tin đăng rao bán đất nền giảm từ 3-9%, cho thấy cả người bán lẫn người mua đều đang thận trọng hơn.

Nghịch lý là trong bối cảnh giao dịch chững lại, mặt bằng giá đất nền không những không giảm mà còn tiếp tục duy trì ở vùng cao. Theo Batdongsan.com.vn, trong tháng 3/2025, giá đất nền tại một số khu vực phía Nam đã tăng bình quân 30-40%. Tuy nhiên, sau cơn sốt sáp nhập tỉnh, giá đất chỉ giảm nhẹ tầm 10-15% trên nền giá đã tăng và neo ở khoảng khá cao so với cùng kỳ 2024.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, thị trường đất nền hiện đã chuyển sang trạng thái "nghe ngóng", nhà đầu tư không còn chủ động săn hàng như giai đoạn đầu năm. Nếu quý 1/2025 ghi nhận sự tăng mạnh cả về cung lẫn cầu, từ sau đợt "thoát hàng" đầu tháng 4, giao dịch gần như chững lại.

Một khảo sát của Batdongsan cho thấy, chỉ khoảng 19% nhà đầu tư có ý định mua đất nền trong các tháng còn lại của năm, trong khi gần 40% đánh giá thị trường quý 2 ảm đạm hơn quý trước. Phần lớn tâm lý này xuất hiện ở khu vực phía Nam, nơi từng là tâm điểm của cơn sốt hồi tháng 3 và 4.

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy, giá đất nền từng tăng tới 40% chỉ trong vài tuần đầu năm, do nhà đầu tư kỳ vọng việc sáp nhập tỉnh và điều chỉnh quy hoạch hành chính sẽ giúp nâng giá trị tài sản. Có dự án tăng giá tới 10% chỉ sau một đêm mà vẫn bán được. Tuy nhiên, từ giữa tháng 4/2025 trở đi, thị trường bắt đầu hạ nhiệt nhanh chóng, đặc biệt ở các khu vực ngoài vùng quy hoạch trọng điểm.

Ngoài yếu tố kỳ vọng sáp nhập tỉnh, thị trường đất nền còn chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố khác. Theo ông Đinh Minh Tuấn, những thông tin liên quan đến đề xuất đánh thuế bất động sản, chính sách thắt chặt tín dụng, chi phí vay vốn cao và kỳ nghỉ lễ kéo dài cuối tháng 4 đều tác động tiêu cực đến tâm lý người mua.

Đồng thời, hơn 75% nhà đầu tư đất nền thừa nhận phải vay từ 30–70% giá trị tài sản, trong khi ngân hàng hiện vẫn thận trọng với các khoản vay mang tính đầu cơ. Đất nền là phân khúc phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính, vì vậy khi lãi suất chưa thực sự giảm mạnh và chính sách chưa rõ ràng, thị trường sẽ khó sớm phục hồi mạnh về thanh khoản.

Dự báo, mặt bằng giá đất nền vẫn khó giảm trong thời gian tới. Nhà đầu tư nắm giữ tài sản đất nền vẫn kỳ vọng dài hạn vào hạ tầng – quy hoạch, đặc biệt tại các dự án đã hoàn thiện pháp lý.