Tạo đô thị đối ứng, giảm giá bất động sản phố cổ

24/05/2019

Các quận nội thành cũ là khu vực đã được định hình phát triển, hạn chế chiều cao, hạn chế số dân, nên nhiều năm qua, rất ít các công trình được khởi công tại đây. Nguồn cung nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại đều hạn chế.

Khu vực này là nơi có nhiều di tích nên thu hút một lượng lớn khách du lịch và chủ yếu phát triển bất động sản (BĐS) cho thuê. Mặc dù nguồn cung hạn chế, nhưng cầu vẫn tiếp tục gia tăng, dẫn đến giá BĐS tăng cao chót vót.

Nguồn cung khan hiếm

Năm 2014, chị Lê Thu Ánh - chủ một doanh nghiệp tại Phú Thọ, mua mảnh đất tại phố Hàng Gai mặt tiền 4 m và mua thêm được của 5 gia đình khác phía sâu bên trong, tổng diện tích hơn 200 m2, với giá 70 tỷ đồng.

Đến thời điểm hiện tại, có một doanh nghiệp muốn mua lại để kinh doanh khách sạn đồng ý trả chị hơn 200 tỷ đồng. Chỉ sau 5 năm, mảnh đất "vàng" đó đã tăng gấp 3 lần, nhưng chị vẫn nhất quyết không bán, vì đây vừa là nơi gia đình chị ở, vừa là nơi chị đặt văn phòng giao dịch tại Hà Nội.

Chị Lê Thu Hà (em gái chị Ánh), chủ một doanh nghiệp sản xuất thép tại Phú Thọ, cũng mua một ngôi nhà mặt tiền phố Hàng Gai với diện tích hơn 100 m2. Khác với chị Ánh, chị Hà cho một doanh nghiệp khác thuê kinh doanh khách sạn. Chị mua năm 2016 với giá 40 tỷ đồng, đến nay có khách hàng trả hơn 100 tỷ đồng.

Một trường hợp khác, chị Minh Nguyệt (Xã Đàn, Hà Nội), có mặt phố Xã Đàn, cho thuê toàn bộ diện tích tầng 1 được 40 triệu/tháng, còn gia đình ở tầng 2 và 3. Khách muốn mua toàn bộ căn nhà 3 tầng với giá 800 triệu đồng/m2 nhưng chị nhất quyết không bán. Với chị, bán nhà có được một khoản tiền lớn, nhưng rồi không việc làm thì hàng tháng chị mất một khoản thu nhập lớn.

Giám đốc một sàn giao dịch BĐS tại quận Ba Đình cho rằng đây chỉ là mức giá chưa được cơ quan nào thẩm định hoặc định giá. Còn đặc thù của ngành BĐS cùng với sự khan hiếm của những nhà mặt phố trong những khu vực tại 36 phố phường, giá giao dịch thực tế như thế nào, qua trung gian bao nhiêu lại chưa xác định được.

Theo vị giám đốc này, mức giá từ vài trăm triệu đến hơn 1 tỷ đồng/m2 là có thật. Nguyên nhân nhà đất phố cổ luôn cao ngất ngưởng là do khan hiếm. Đa phần người dân dù thiếu thốn đến đâu cũng không muốn rời phố cổ. Vì vậy, trong khi nhu cầu mua luôn tăng nhưng nguồn cung ít nên giao dịch thành công chỉ đếm trên đầu ngón tay.

giam-gia-bat-dong-san-pho-co-J-5151-1625
 

Cần đô thị đối ứng

Theo một số chuyên gia BĐS, BĐS phố cổ có sức hút lớn là vì ngoài nguồn cung khan hiếm, khu vực này còn là trung tâm văn hoá của Thủ đô, người dân dễ buôn bán.

Đầu tư đất phố cổ Hà Nội dưới hình thức kinh doanh mua đi bán lại hoặc xây dựng nhà hàng, khách sạn, còn có thể bán đồ lưu niệm, thời trang, hàng ăn mà khả năng sinh lời luôn ở cấp số nhân. Thế nên, đất phố cổ chưa bao giờ hết hấp dẫn các nhà đầu tư và luôn đứng đầu trong cuộc đua buôn bán kinh doanh BĐS.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam, cũng cho rằng việc BĐS phố cổ tăng giá khẳng định giá trị sản phẩm luôn tỷ lệ thuận với giá trị đầu tư.

Ông Đính lý giải BĐS tại đây đã được tạo ra từ hàng thế kỷ, đã đạt đến hoàn chỉnh, hoàn thiện từ hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội và dịch vụ, nên giá trị của nó là không thể đo đếm được.

Đặc biệt, những người dân ở đây đã quen hưởng thụ ở hạ tầng phố cổ nên họ không muốn thay đổi. "Các giao dịch ở phố cổ có thể có, nhưng rất khan hiếm nguồn cung, nhất là ở phố Hàng Bài và Hai Bà Trưng. Thực tế là thị trường không phát triển, không có giao dịch nhưng nó khẳng định giá trị thực của nó", ông Đính nói.

Liên quan đến vấn đề làm sao có thể xây dựng được một khu vực như phố cổ thứ hai, ông Đính cho rằng các đô thị đều luôn muốn tạo ra đô thị để đối ứng. Nhiều quốc gia trên thế giới đã thực hiện được, như Malaysia kéo cả đô thị hành chính ra khỏi Kuala Lumpur. Tp.HCM dự kiến biến quận 2, quận 9 làm đối trọng quận 1 và quận 3.

Sắp tới, Hà Nội dự kiến lấy Đông Anh trở thành đô thị đối ứng với quận Hoàn Kiếm, thậm chí còn có 5 đô thị vệ tinh để phát triển chính trị, kinh tế, văn hoá, du lịch của Hà Nội.

"Tôi nghĩ rằng bài toán đó có thể làm được. Một đô thị rất hiện đại văn minh phải có sự đầu tư nghiên cứu, bài bản như các quốc gia khác đã thành công", ông Đính kỳ vọng.

Tuy nhiên, vị chuyên gia này cũng khuyến cáo rằng những người mua nhà trên phố cổ cần cẩn trọng, bởi nhà phố cổ đôi khi thuộc sở hữu chung của nhiều gia đình cũng như thuộc sở hữu Nhà nước, cần phải xem xét tính pháp lý rõ ràng để tránh tranh chấp.

Phạm Minh

Theo thoibaokinhdoanh.vn